La evaluación económica de la “tierra” como factor de producción permite múltiples interpretaciones. Algunos argumentan que su oferta es fija, lo que, ante el aumento poblacional y de ingresos, llevaría a incrementos en su precio debido a la creciente escasez relativa. Otros sostienen que la oferta no es invariable y puede modificarse a través de diversas inversiones: desde los polders en Holanda hasta grandes obras de ingeniería que transforman desiertos en oasis, como es el caso de Israel.
La tierra es un recurso valioso; sin embargo, como ha señalado el economista agrícola y premio Nobel T.W. Schultz, diversas razones sugieren que su relevancia disminuye a medida que avanza el proceso de desarrollo. De hecho, en relación con Argentina, un estudio del Centro de Estudio de Finanzas Públicas de la Universidad Nacional de La Plata (UNLP) revela que el Impuesto Inmobiliario ha pasado de representar entre el 60 y 70 por ciento de la recaudación total a comienzos del siglo XX, a tan solo el 10 por ciento en la actualidad. En el mismo período, el impuesto a los Ingresos Brutos se incrementó del 10 al 80 por ciento del total. A pesar de que estas estimaciones no incluyen derechos de exportación, los cambios son significativos, especialmente considerando que han coincidido con un incremento sustancial de las alícuotas del Impuesto Inmobiliario.
Suponiendo que en el mercado operan “agentes racionales”, el precio de la tierra refleja el flujo de fondos descontado o el Valor Actual Neto (VAN) que se espera obtener de ella en el futuro. Sin embargo, la proyección del VAN requiere la consideración de múltiples variables. Una de ellas es la importancia que se otorgue al presente en comparación con el futuro, lo que se conoce como “tasa de descuento”: a igualdad de demás condiciones, cuanto mayor sea esta tasa, menor será el VAN del activo. Esta tasa depende del costo del capital de los inversores, el cual está influido especialmente por su percepción del riesgo asociado a la inversión.
Dólares corregidos por inflación de los EE.UU y expresados en equivalente moneda 2022.
La caída en el precio de la tierra desde 2012 puede interpretarse a la luz no sólo de la disminución de precios de commodities en el mercado internacional, sino también como consecuencia de la política anti-agro vigente. Esta caída se ha mantenido hasta 2023, incluso en un contexto de fuerte recuperación (2021-2023) de los precios internacionales de estos productos.
La evolución del precio de la tierra puede compararse con la de otros activos. Por ejemplo, entre 2000 y 2024, el índice Standard and Poor (“S&P”), que refleja la cotización de un amplio portafolio de acciones en la bolsa de Nueva York, mostró un incremento acumulado del 7 por ciento, aunque con gran variabilidad; en algunos años el aumento superó el 20-25 por ciento, mientras que en otros (excepcionales) la caída alcanzó entre el 20 y 40 por ciento. Así, si sumamos los aumentos de precio de la tierra previamente mencionados al retorno que esta genera, alcanzamos el retorno total asociado a este activo: asumiendo un aumento del 3,5 por ciento anual en el precio del recurso y una renta por explotación del 3 por ciento, el retorno total es del 6,5 por ciento, una cifra no muy distante de los vaivenes del índice S&P.
Como comentario final, para el período 2024 y lo que va de 2025, se observa cierta evidencia de recuperación en los precios de la tierra en comparación con los cuatro o cinco años anteriores. La continuidad o consolidación de esta tendencia dependerá tanto de la política dirigida al sector (no solo a nivel nacional, sino también provincial y municipal) como del desempeño de la macroeconomía.
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Los autores son docentes de la Ucema
