El año pasado, la calificadora de riesgo global Moody’s otorgó a Paraguay el estatus de grado de inversión (Baa3, en su metodología). En este contexto, Soldani junto con el equipo de Petra realizó un estudio sobre el comportamiento del sector inmobiliario en países de la región que también alcanzaron esta calificación. El resultado fue contundente: crecimiento sostenido y continuo del precio por metro cuadrado durante al menos diez años.
Lima y Montevideo, por ejemplo, registraron un aumento del precio por metro cuadrado durante una década tras obtener el grado de inversión, en 2007 y 2012, respectivamente. Santiago de Chile, por su parte, experimentó un incremento del precio cuadrado durante los 20 años posteriores a la obtención del grado de inversión.
“Hay mucho camino por recorrer como capital para poder brindarle soluciones a las personas que vengan de diferentes partes del mundo, aparte del déficit estructural habitacional que tenemos aquí. A la vez, tenemos el bono demográfico más grande de la región y hay un crecimiento del poder adquisitivo de la gente”, apuntó Soldani sobre este tema.
Metro cuadrado
Datos recabados por la mencionada desarrolladora apuntan que, actualmente, el precio promedio del metro cuadrado en Asunción se encuentra en la línea de los US$ 1.697, muy por debajo del de otras capitales de la región como Santiago (US$ 3.560) o Buenos Aires (US$ 2.586). Un caso más cercano podría señalarse en Montevideo, en cuanto a población y características, donde el precio del metro cuadrado se ubica alrededor de los US$ 3.330.
El costo del metro cuadrado en Asunción oscila entre los US$ 1.600 a los US$ 2.000, según Soldani. El alquiler, por su parte, oscila entre US$ 500 y US$ 700 al mes, dependiendo del tipo de departamento y los metros cuadrados que este tenga. El costo de expensas va desde uno hasta dos dólares mensuales por metro cuadrado.
Con una población jóven (70% menor a 40 años) y un PIB per cápita que creció cinco veces en las últimas dos décadas, la demanda de inmuebles tiene mucho espacio por crecer.
Paraguay como oportunidad
César Paredes, presidente de Cadiem Administradora de Fondos (compañía financiera con incursión en el sector inmobiliario), hoy en día se plantea una gran oportunidad para la inversión no solamente por la rentabilidad del cobro de alquileres (que presentan hoy rendimientos similares a los Certificados de Depósito de Ahorro), sino porque la valorización de los inmuebles continuará.
Cuando se invierte en bonos o certificados de depósito de ahorro, al margen de la tasa de interés, una vez que se retira el capital este vale menos por efecto de la inflación. El ejecutivo destaca que esto no ocurre en el momento actual de las inversiones inmobiliarias en Paraguay, ya que además de cobrar los alquileres (similar a los interés de depósito), se genera una plusvalía por el capital.
“Lo que más valoran de Paraguay los inversores extranjeros es que la renta no es tan importante como la plusvalía. La rentabilidad de un proyecto puede ser de alrededor de un 4% o un 5%, contra un CDA que está rindiendo 6%, en la visión de corto plazo. Sin embargo, un departamento que hoy cuesta US$ 150.000 dentro de dos años ya cuesta US$ 200.000, entonces ahí hay una plusvalía que se debe sumar a la renta”, remató.
¿Qué debe saber el inversor?
Soldani, de Grupo Petra, mencionó tres puntos que considera cruciales para el inversionista local o extranjero que desee navegar en el sector inmobiliario.
El primero tiene que ver con buscar un desarrollador y aliados de confianza para realizar adquisiciones en pozo para pagar un precio menor; para esto, la primera tarea debe ser estudiar a la desarrolladora para ver qué es lo que hizo, quiénes son los socios, entre otras cuestiones.
La segunda premisa es buscar una locación que haga sentido a la inversión: “locación es sinónimo de ocupación”, expresó. “La gente hoy en día quiere resolver todo en pocas cuadras a la redonda, por lo cual nosotros hacemos los productos alrededor del eje corporativo y el eje financiero”.
Otro de los puntos que puso sobre la mesa es la importancia del servicio de posventa. Luego de la compra, se debe tener un cuidado importante en la administración, que puede incluir una gran gama de servicios, como cobro de alquileres, amoblamiento, manejo de temas logísticos, reformas internas, limpieza, etc., lo cual también remite al primer tema apuntado, la confianza.
Entre los desafíos que enfrenta este sector, el ejecutivo apunta la necesidad de una modernización en general de las instituciones del Estado que participan en los procesos de inscripción y regulación.
Paola Zoellner, propietaria de Zoellner Inmobiliaria, señala que las mayores oportunidades de rentabilidad y plusvalía se encuentran en la compra “en pozo” (proyectos aún no construidos en su totalidad). “Actualmente, la compra de unidades en pozo genera una revalorización cercana al 25%, dependiendo de la zona, al finalizar la construcción, lo que suele ocurrir en un año y medio”, detalla.
Según explica, la demanda de alquileres es muy alta, tanto a través de plataformas como Airbnb como de forma tradicional. “En alquileres temporales la rentabilidad alcanza el 10%, y en los tradicionales puede llegar hasta un 8%”, precisa.
Zoellner indica que no se requiere residencia ni ciudadanía para invertir, aunque obtener la residencia permite acceder a tasas impositivas más bajas (evitando las aplicadas a no residentes) y anotarse en el Registro Único del Contribuyente (RUC), con los beneficios fiscales que tienen los residentes paraguayos.
Para iniciar, el inversor extranjero solo necesita un documento de identidad de su país, aunque en etapas posteriores —cuando la inversión esté más avanzada— será necesaria una cuenta bancaria y la inscripción en el RUC. La cédula paraguaya es indispensable para abrir una cuenta bancaria en el país.
Si bien también es posible comprar terrenos o propiedades ya construidas, Zoellner insiste en que la mayor rentabilidad y plusvalía se logran en las compras en pozo. Para ello, el extranjero puede presentar su cédula, DNI, pasaporte u otro documento válido, y realizar los pagos mediante transferencia internacional o incluso explorar opciones con criptomonedas.
En materia tributaria, destaca que Paraguay posee uno de los sistemas más simples de la región y el mundo, basado en la fórmula “10-10-10”: 10% de Impuesto al Valor Agregado (IVA), 10% de Impuesto a la Renta Personal y 10% de Impuesto a la Renta Empresarial. En su opinión, este esquema hace que los impuestos no sean una barrera para invertir en el país.
Actualmente, los montos iniciales para invertir en la zona del eje corporativo y en Villa Morra —áreas de mayor desarrollo corporativo y habitacional— parten desde unos US$ 35.000 en proyectos en pozo (monoambiente) y alrededor de US$ 50.000 para unidades más amplias, siempre en pozo. En el caso de departamentos terminados en estas zonas (monoambiente), los precios iniciales oscilan entre US$ 70.000 y US$ 85.000. La entrega para asegurar la compra sería del 20% en la mayoría de los proyectos.
El avance del Estimador de Cifras de Negocios (ECN) para la categoría de venta de materiales de construcción denota una parte del crecimiento sostenido que ha tenido el sector inmobiliario en los últimos veinte años.
La importancia de un socio local
En este escenario de transformación y apertura, Paraguay se presenta como una oportunidad concreta para el inversor extranjero, pero con una recomendación clara: asociarse con un actor local.
Contar con un socio que conozca el mercado, maneje información actualizada y comprenda los tiempos y códigos locales es clave para tomar decisiones acertadas.
“El empresariado paraguayo está abierto y es receptivo, pero la información muchas veces no está disponible fácilmente; por eso, el socio local marca la diferencia”, enfatizó sobre este tema Figueredo, de Raíces Real Estate.
Mercado de capitales
César Paredes, de CADIEM, también considera que el mercado inmobiliario tiene un amplio espacio para crecer en Paraguay.
“Hay mucho por crecer. Hoy el déficit está en el sector corporativo, se está desarrollando mucho en el segmento de vivienda, pero el sector de oficinas es todavía escaso”, comentó.
Por los largos plazos que se requieren para este tipo de desarrollos en cuanto la inversión financiera, Paredes considera que el mercado de capitales será un actor fundamental en el proceso: “Los bancos están intentando responder, pero les está ganando la velocidad de los proyectos, yo creo que va a haber más fondos (de inversión) para financiamiento inmobiliario en los próximos años”.
