Señor director de NORTE:
Se encuentra en tratamiento en la Cámara de Diputados de nuestra provincia, un proyecto de ley denominado Régimen Especial de Escrituración Anticipada, un proyecto que pretende dar solución a la afligente situación que están viviendo muchos habitantes —fundamentalmente de Resistencia—, quienes están habitando desde hace años edificios en altura que, al no contar con el final de obra por parte de la Municipalidad de Resistencia, los responsables de los fideicomisos o desarrolladores no están pudiendo obtener la aprobación del plano de afectación al derecho real de propiedad horizontal
Y, como consecuencia de ello, no se pueden inscribir las escrituras traslativas de dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Este proyecto de ley, para lograr su objetivo, pretende la creación de un «régimen especial» para inmuebles a ser afectados al derecho real de propiedad horizontal, estableciendo fundamentalmente una excepción a la obligatoriedad de la presentación del visado municipal como paso previo a la aprobación del plano de propiedad horizontal.
También establece requisitos para la inscripción por parte del Registro de la Propiedad: «Que se acredite un grado de avance de obra mínimo, consistente en la ejecución de la estructura resistente, etc.».
También establece en un artículo: «b) En caso de no haberse emitido el visado municipal, certificado final de obra o instrumento equivalente, el escribano interviniente deberá exigir, según el estado de avance de la obra: La verificación técnica mediante medición realizada por profesional agrimensor matriculado, a fin de constatar la concordancia entre la obra ejecutada y los planos aprobados.»
Señor director, este entramado de artículos estableciendo requisitos, excepciones, obligaciones para escribanos, Registro de Propiedad, etc., es absolutamente innecesario, ya que en el sistema registral de la República Argentina y en el Chaco en particular, la ley provincial de catastro 1118 P no solo establece la Verificación de Subsistencia de estado parcelario a realizar por un profesional con incumbencias en agrimensura —que determina con precisión la ubicación y dimensiones de esas unidades funcionales, tanto en paredes separativas como de piso y techo—, sino que también, en sus artículos 51 a 59, establece el Régimen Catastral que define la publicidad catastral, y el documento esencial del régimen es el certificado que expedirá la Dirección Provincial de Catastro y Cartografía.
Sobre el derecho real de dominio
Por definición de la Ley Nacional 26.209, los catastros son registros inmobiliarios que constituyen y publicitan el estado parcelario que se constituye a través de los profesionales de la agrimensura, los cuales determinamos los límites de esos inmuebles en base a causas jurídicas que son los títulos de propiedad, representándolos como parcelas, unidades funcionales de propiedad horizontal, unidades funcionales de propiedad horizontal especial conjuntos inmobiliarios, unidades de derecho de superficie, etc. y registrándolos en el catastro.
Lo paradójico de esta situación es que en la provincia del Chaco esta ley que fue sancionada en el año 2000 y promulgada en 2001, en julio de ese año —por presión de distintos sectores corporativos de ese entonces— le fue quitado el artículo 18 de la ley que era justamente el que daba plena seguridad jurídica a los habitantes de la provincia del Chaco ya que establecía los plazos de vigencia del estado parcelario, vencidos los cuales había que hacer la verificación de subsistencia de estado parcelario.
Y la ley establecía que si el estado parcelario se verificaba solo había que hacer un informe de verificación. ¿Qué significa esto? Nada más y nada menos que el formidable instrumento por el cual una persona cuando va a adquirir un inmueble puede saber exactamente qué es lo que está comprando, y hasta dónde llegan esas medidas reflejadas en ese título de propiedad, es decir, si tiene invasiones, si las construcciones en sus líneas perimetrales coinciden con lo que dice su título de propiedad, etc.
Esa modificación realizada en julio de 2001, a través de la ley 4901, le quitó a esa ley provincial de catastro la posibilidad de que se emita un certificado catastral que dé plena seguridad jurídica en la determinación y constitución del estado parcelario de ese objeto que va a ser sometido a un derecho real de dominio.
Entonces, así llegamos al año 2026, y esta ley que fue pionera ya que se promulgó seis años antes de que la Ley Nacional de Catastro 26.209, que forma parte del Código Civil y Comercial de la Nación, lleva veinticinco años sin aplicarse en la provincia del Chaco.
Y como prueba contundente, hay que ir a las estadísticas recientes del Registro de la Propiedad Inmueble, que dicen que en los últimos cinco años se inscribieron sesenta mil títulos de propiedad, y los certificados catastrales que se solicitaron a catastro provincial y que es una obligación establecida justamente en el Régimen Catastral por el artículo 56 de la ley 1118 P, no llegaron a mil.
Con lo cual es fácil deducir que en estos últimos cinco años se inscribieron 59.000 títulos de propiedad, o más, sin el certificado catastral que dé plena constancia de las medidas y ubicación de esos 59.000 inmuebles que fueron objeto de transmisión de derechos reales.
La no vigencia de la ley de catastro según su texto original
En función de lo expuesto, hemos presentado un proyecto de ley a la cámara de diputados que, en principio, ha sido recogido en parte por el diputado Iván Gyoker en su proyecto referido a este mismo tema de los edificios en altura, quien nos recibió y mantuvimos una amplia reunión en la que fuimos escuchados atentamente, y han comprendido la verdadera problemática que significa que la provincia del Chaco no tenga plena vigencia la ley de catastro tal cual como fue concebida en su texto original.
Señor director, la solución a esta problemática de los edificios en altura, en los numerosos casos que desde hace años siguen sin poder registrar el plano de mensura que afecta al derecho real de propiedad horizontal por no contarse con el visado municipal, no necesita de ningún régimen especial de escrituración anticipada.
Lo único que se necesita es entender y comprender que el único mecanismo legal vigente para constituir y registrar el estado parcelario de inmuebles en el Chaco y en toda la república Argentina es el catastro, y el catastro en la provincia del Chaco se rige por la ley provincial N° 1118 P.
Para funcionar plenamente, esta ley necesita que se restablezca el artículo 18 original de la ley, con el solo agregado para estos casos de edificios que no cuentan con el visado municipal.
Que se pueda constituir el estado parcelario de esas unidades funcionales a través de la mensura de verificación de estado parcelario constitutiva de las unidades funcionales representadas en los respectivos planos, con la posibilidad de que la reglamentación establezca los requisitos a cumplir por parte de los planos de obra en trámite en la Municipalidad de Resistencia.
Y esta circunstancia tiene que constar en el certificado catastral que tiene que ser obligatorio, y el cual debe ser volcado en la escritura traslativa por el escribano actuante en su escritura al registrarse en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Los ciudadanos del Chaco merecen tener seguridad jurídica
Esta modificación del artículo 18 de la ley provincial de catastro es fundamental ya que el profesional de la agrimensura es el único profesional de la República Argentina con incumbencias profesionales exclusivas en mensura.
A través de un levantamiento parcelario, el profesional verifica la coincidencia entre el edificio construido y su representación en el plano de obra, y bajo su entera responsabilidad registra el plano de afectación al derecho real de propiedad horizontal que luego el organismo catastral envía para su protocolización al Registro de la Propiedad inmueble.
Por último, y no menos importante, es que esta modificación con la restitución del artículo 18 original de la ley provincial de catastro le hace recuperar al Estado provincial la potestad que tenía en la obligatoriedad que establecía ese artículo 18 de la ley, en la determinación de la línea de Ribera en función de lo que establece el Código de Aguas de la provincia del Chaco, a través de su órgano de aplicación que es la Administración Provincial del Agua, para todos los inmuebles linderos con cursos de agua.
Señor director, en este 23 de abril que es el día del agrimensor, queremos realizar este aporte a la sociedad de la provincia del Chaco ya que hay que entender fundamentalmente dos cosas: primero que no es el plano de mensura sino es el certificado catastral el elemento de publicidad del estado parcelario de los inmuebles en la provincia del Chaco, así como el certificado de dominio es el elemento con el que se publicita el estado de dominio de todos los inmuebles, con la gran diferencia de que, en el caso del Registro de la Propiedad Inmueble, la seguridad jurídica de ese certificado de dominio es plena, ya que refleja el estado de dominio de ese inmueble al momento en que se retira el certificado de dominio de la mesa de entradas del organismo. Mientras que en la provincia del Chaco, cuando uno solicita el certificado catastral, al no ser obligatoria la verificación de estado parcelario, está mostrando la realidad de hace setenta u ochenta años, cuando el Chaco ni siquiera era provincia, era todavía territorio nacional.
En función de lo expuesto esperamos que los diputados entiendan y comprendan que los ciudadanos del Chaco merecen tener la misma seguridad jurídica que tienen los ciudadanos de las provincias donde tiene plena vigencia la ley nacional de catastro.
Un ejemplo contundente es el de la provincia de Buenos Aires con una ley provincial —la 10.707— que es muy similar a la 1118 P, y en la que tiene plena vigencia la verificación de estado parcelario.
En Buenos Aires no se transmite ningún inmueble sin estar debidamente verificado, y además en esa provincia no se necesita ningún certificado de final de obra para constituir el derecho real de propiedad horizontal de los inmuebles que luego son inscriptos en el catastro provincial y en el registro de la propiedad.
Hoy, en este 23 de abril, más que nunca ratificamos nuestro compromiso ante la sociedad siendo una profesión que está incluida en el artículo 43 de ley de Educación Superior, ya que en nuestro ejercicio profesional afectamos el interés público que son: los bienes, los derechos, la formación, la salud y la seguridad de las personas.
AGRIMENSOR CÉSAR DI PIETRO
PRESIDENTE
AGRIMENSOR JOSÉ MANUEL SPECIALE
TESORERO
AGRIMENSOR CARLOS DIEZ
TRIBUNAL DE ÉTICA Y DISCIPLINA
CONSEJO PROFESIONAL DE AGRIMENSURA DE LA PROVINCIA DEL CHACO
