El mercado de crédito hipotecario atraviesa una fuerte desaceleración en 2026. Entre enero y julio se registraron y estimaron 13.329 altas, un 47% menos que las 25.160 operaciones contabilizadas durante el mismo período de 2025, según el Monitor de Crédito Hipotecario de Tejido Urbano.
La caída resulta todavía más significativa porque la actividad inmobiliaria tuvo un retroceso mucho más moderado. En el primer semestre se realizaron 55.035 escrituras en la provincia de Buenos Aires, un 7,8% menos interanual, mientras que en la Ciudad de Buenos Aires se registraron 29.477 operaciones, prácticamente el mismo nivel que un año atrás, con una baja de apenas 0,2%.
El contraste muestra que el menor dinamismo del mercado hipotecario no responde solamente a una caída en las compraventas, sino también a una menor utilización del financiamiento bancario para concretarlas.
Menos hipotecas, pese a que las compraventas se sostienen
Durante el primer semestre, las escrituras con garantía hipotecaria en la provincia de Buenos Aires fueron 6.913, frente a 10.261 en igual período de 2025. La baja fue del 32,6% interanual. En CABA, en tanto, se contabilizaron 4.152 escrituras con hipoteca, contra 6.610 un año antes, lo que representa una caída del 37,2%.
En junio apareció una señal de recuperación en la participación del crédito: las hipotecas representaron el 11,5% de las escrituras en PBA y el 12,8% en CABA. Sin embargo, ambos niveles permanecieron por debajo de los registrados durante el ciclo expansivo de 2025.
El informe estima que en junio se concretaron 1.805 nuevas altas hipotecarias, mientras que en julio habrían sido unas 1.722. En ambos casos, las cifras quedaron muy por debajo de las de 2025: junio había registrado 3.978 operaciones y julio, 5.125.
Así, el mercado parece haber encontrado durante junio y julio un nuevo nivel de actividad de entre 1.700 y 1.800 operaciones mensuales. Para Tejido Urbano, por ahora se trata de una estabilización después del fuerte retroceso de abril y mayo, y no de una recuperación del ciclo hipotecario.
Se mueve menos crédito, pero por montos más altos
Uno de los datos que permiten matizar la caída en la cantidad de operaciones es el volumen de dinero movilizado. Durante el primer semestre se otorgaron alrededor de u$s905 millones en créditos hipotecarios, un monto similar al registrado durante todo 2024.
En junio se desembolsaron aproximadamente u$s145 millones, mientras que los primeros datos de julio ubican el volumen operado en unos u$s247 millones, apenas 1,5% por debajo de los u$s251 millones estimados para junio.
La diferencia entre la cantidad de operaciones y el dinero movilizado refuerza una tendencia: se realizan menos operaciones, pero con montos promedio mayores. En junio, por ejemplo, el monto promedio de las escrituras realizadas con hipoteca en la provincia de Buenos Aires se ubicó en aproximadamente u$s97.844.
Al mismo tiempo, las condiciones para acceder al financiamiento se volvieron más exigentes. La tasa promedio de los nuevos créditos pasó del 6,66% en abril al 6,92% en mayo y llegó al 7,02% en junio. El plazo promedio también se redujo, desde 24,7 años en abril hasta 23 años en junio.
El propio informe plantea que este escenario podría estar modificando el perfil de quienes consiguen concretar una operación. En un contexto de condiciones más restrictivas, los hogares con mayores ingresos y capacidad de ahorro podrían estar ganando peso dentro del mercado.
El nuevo escenario: bancos, provincias y tasas
La evolución del segundo semestre estará marcada por las decisiones de los bancos y por las nuevas herramientas que impulsen tanto el Gobierno nacional como las provincias.
Uno de los movimientos más relevantes fue el del Banco Nación, que elevó del 6% al 6,7% la TNA fija de su línea +Hogares para créditos UVA destinados a vivienda única y permanente para clientes que cobran sus haberes en la entidad. Tejido Urbano advierte que el cambio tiene especial relevancia por el peso que adquirió el banco dentro del mercado hipotecario durante 2026.
En paralelo, el Gobierno nacional trabaja en herramientas para ampliar las garantías disponibles y desarrollar mecanismos de securitización hipotecaria, además de un Sistema Federal de Registro de Garantías y una mayor participación de las Sociedades de Garantía Recíproca. El objetivo es ampliar las fuentes de fondeo y reducir el riesgo para las entidades, aunque el impacto sería de mediano plazo.
Las provincias también aparecen como un factor a seguir. En Neuquén, el programa Neuquén Habita superó las 3.090 solicitudes y más de 1.700 postulaciones continuaban en evaluación. Los primeros otorgamientos están previstos para fines de agosto y el mayor volumen de desembolsos, para septiembre.
En Tierra del Fuego, el banco provincial amplió en $5.000 millones el fondeo de su programa de créditos hipotecarios UVA con protección salarial, llevando el cupo total a $25.000 millones. En Córdoba, Bancor colocó Obligaciones Negociables por el equivalente a u$s75 millones, de los cuales unos u$s47,6 millones fueron colocados en UVA a una tasa fija del 6,75% y a 24 meses. Parte de esos recursos podría destinarse a nuevas líneas hipotecarias.
Para Tejido Urbano, los datos de julio y agosto serán claves porque las modificaciones en las condiciones crediticias no impactan de manera inmediata: entre la solicitud, aprobación, búsqueda del inmueble, tasación y escrituración pueden pasar varios meses. Por eso, la evolución de las nuevas altas durante los próximos meses será una señal para determinar si el mercado encontró un piso o si la contracción todavía tiene recorrido.
