Tobías Mica, de Mica Propiedades Pilar, pone el foco en esta combinación. Planteó: «No creo que haya una sola causa. Lo que estamos viendo es una combinación entre una retracción del consumo, mayores costos operativos y, fundamentalmente, un cambio bastante profundo en la manera en que la gente compra».
Para el especialista, el alquiler representa solo una parte del problema. Expensas, tasas, servicios, personal, cargas sociales, logística, mantenimiento y costo financiero del stock completan una estructura que puede resultar demasiado pesada para determinados negocios.
Así, incluso cuando el propietario acepta una reducción o una renovación en condiciones más favorables, la cuenta puede seguir sin cerrar. «Puede ocurrir que el propietario acepte negociar el alquiler y, aun así, al comerciante no le cierre la ecuación», advirtió Mica.
El avance del comercio electrónico agrega otra variable. La Cámara Argentina de Comercio Electrónico informó que durante el primer semestre de 2026 las órdenes de compra crecieron 21% interanual y llegaron a 181,5 millones. La facturación subió 28% nominal, mientras que las compras internacionales también ganaron presencia.
Sobre la Avenida Juan D. Perón hay varios locales cerrados también
Córdoba Propiedades
En ese universo aparecen plataformas como Temu y Shein, que modificaron la competencia en categorías donde el comercio físico necesita sostener alquiler, empleados y stock. Un relevamiento publicado durante 2026 también identificó el denominado «factor Temu» como uno de los elementos que presionan sobre determinados negocios tradicionales.
No significa que cada local vacío cierre por culpa de estas plataformas. El cambio es más amplio: el consumidor compara precios desde el celular, busca promociones, compra productos del exterior y, en muchos casos, evita el desplazamiento hasta un comercio.
De $600.000 a $3 millones: la nueva cuenta del comerciante
Ariel José Córdoba, de Córdoba Propiedades, observa el mismo proceso en Escobar, Pilar y San Miguel. Para el especialista, el menor gasto de los hogares golpea especialmente a los productos que no forman parte de las necesidades básicas.
Describió: «Los consumidores están restringiendo sus gastos estrictamente a los productos de primera necesidad, golpeando con fuerza a los rubros no esenciales tales como indumentaria y calzado».
Los precios de los locales muestran una dispersión importante. Córdoba ubica los inmuebles de 30 a 80 m2 entre $550.000 y $1.750.000 mensuales, mientras que los locales de 100 a 350 m2 destinados a gastronomía o cadenas pueden llegar a valores de entre $2,5 millones y $8 millones.
Mica calcula que en ubicaciones secundarias se consiguen locales chicos o medianos desde $600.000/$800.000. En corredores consolidados, un inmueble de 40 a 70 m2 puede ubicarse entre $1,5 millones y $3 millones mensuales.
Pero existe un dato que muestra el cambio de poder entre las partes: el precio publicado ya no necesariamente coincide con el valor final de cierre.
«Más que hablar de una caída uniforme de los alquileres, diría que hubo una corrección del poder de negociación del propietario. Hace algunos años, en determinadas ubicaciones, había varios interesados compitiendo por un mismo local. Hoy el comerciante tiene más alternativas y compara mucho más», analizó Mica.
Además entre San Miguel, Pilar y Escobar hay locales en venta
La vacancia también modifica la posición del dueño. Un inmueble que permanece varios meses sin inquilino representa ingresos perdidos, además de expensas, impuestos, mantenimiento y otros gastos.
Por eso, para algunos propietarios resulta preferible negociar el valor antes que sostener una pretensión que deje el local vacío durante un período extenso.
Qué locales pierden y cuáles resisten
La transformación no golpea de la misma manera a todos los rubros. Indumentaria, calzado, accesorios, muebles, decoración, bazar y determinados artículos para el hogar aparecen entre las actividades más expuestas.
Son negocios que necesitan superficie, stock y circulación de personas, pero compiten con plataformas digitales que pueden ofrecer una variedad amplia y precios que resultan difíciles de igualar para un comercio que paga todos los costos de una estructura física.
CAME también detectó en agosto una baja de 4,8% interanual en el rubro bazar, decoración, textiles para el hogar y muebles. Alimentos y bebidas retrocedió 2,5%, mientras farmacia bajó 0,5%.
En el otro extremo, gastronomía, cafeterías, belleza, salud, gimnasios, farmacias, servicios profesionales y propuestas vinculadas con experiencias presenciales encuentran mejores condiciones para sostener una ubicación física.
Más espacios vacíos en el centro pilarense, en inmediaciones de Ituzaingó e Hipólito Yrigoyen
Mica Propiedades Pilar
También aparecen negocios que modificaron la función del local. Ya no se trata solamente de vender detrás de una vidriera: puede servir como showroom, punto de retiro, espacio para probar productos o imagen física de una marca que concentra buena parte de sus operaciones en internet.
«Hoy muchas veces el local es showroom, punto de retiro, vidriera de la marca y complemento del canal digital», planteó Mica.
El cambio también explica por qué algunos comerciantes prefieren achicar superficie antes que abandonar completamente una zona. Otros se trasladan a una calle secundaria, buscan un inmueble más económico o directamente pasan a un modelo sin atención permanente al público.
El punto de equilibrio, por lo tanto, se modificó. Detalló Mica: «El comerciante ya no analiza si el alquiler es caro o barato, sino cuánto tiene que vender para poder estar ahí y que le sea rentable. Antes en muchos casos con la facturación de un día se pagaba el alquiler y eso hoy ya no se da».
Pilar, Escobar y San Miguel: el comercio cambia de lugar
La particularidad del GBA Norte es que no todos los corredores pierden actividad al mismo tiempo. El mapa comercial se reconfigura y algunos sectores concentran consumidores mientras otros pierden circulación.
En San Miguel, el centro tradicional alrededor de Presidente Perón, Paunero, Belgrano y la zona próxima a la estación conserva un peso relevante. Al mismo tiempo, Muñiz y Bella Vista desarrollaron corredores propios, con gastronomía, servicios y comercios de cercanía.
En Pilar el proceso resulta todavía más visible. El centro tradicional compite con los corredores próximos a Panamericana y Caamaño, donde se concentran barrios privados, colegios, centros médicos, supermercados, gastronomía y nuevos desarrollos.
Baja actividad comercial en Muñiz, partido de San Miguel
Córdoba Propiedades
Escobar presenta una dinámica similar. El centro de Belén de Escobar, con el eje de Tapia de Cruz y 25 de Mayo, convive con nuevas propuestas sobre Panamericana y con el crecimiento de polos comerciales en sectores como Maschwitz.
Córdoba precisó: «Por eso, más que una desaparición del comercio, estamos viendo un desplazamiento. Hay cuadras que pierden atractivo mientras determinados corredores concentran cada vez más actividad».
El estacionamiento, la seguridad, la accesibilidad, la gastronomía y la posibilidad de resolver varias actividades en una misma salida pesan cada vez más en la elección del consumidor. Un local sobre una arteria históricamente comercial puede perder atractivo frente a un paseo más nuevo si no logra ofrecer una propuesta equivalente.
La pregunta que queda abierta es qué ocurrirá con los locales que no logren adaptarse. Una reducción de alquileres puede ayudar, pero los especialistas coinciden en que el problema excede al contrato inmobiliario: también involucra el nivel de consumo, la estructura de costos y la transformación del comercio.
Para los propietarios, el desafío pasa por encontrar un valor que permita recuperar la ocupación. Para los comerciantes, la decisión es más profunda: determinar si una vidriera a la calle todavía justifica el costo que exige.
Córdoba concluyó: «Más que una desaparición del comercio, estamos viendo un desplazamiento. Hay cuadras que pierden atractivo mientras determinados corredores concentran cada vez más actividad. Y la diferencia muchas veces está dada por accesibilidad, estacionamiento, gastronomía, seguridad, cercanía a zonas residenciales y posibilidad de combinar varias actividades en un mismo lugar».
