Con lo que cuesta un metro cuadrado de vivienda en Madrid se pagan casi dos en el centro de Ciudad de México y tres en Buenos Aires, Bogotá o Sao Paulo pero, en precios, la capital española juega en otra liga.
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Basta cambiar el precio por sueldos para que la distancia se encoja, y en algunos casos se dé la vuelta. En la Comunidad de Madrid, alquilar un piso de 80 metros se llevó en 2025 el 71% del sueldo bruto. En Buenos Aires, un dos ambientes equivale a cerca del 80% del ingreso medio de un trabajador. Y en el área de Santiago de Chile, quien cobra el salario mínimo puede dejar entre el 78% y el 96% de lo que ingresa en el alquiler de un piso pequeño.
Los expertos en finanzas y economía recomiendan no dedicar al pago del alquiler más de un 30%. Tomando como referencia el sueldo modal (que no medio) de España, que son 16.520 euros, divididos entre 12 meses nos da 1.376 euros. Con este panorama y siguiendo los consejos de los economistas, una persona no debería dedicar más de 412 euros al alquiler de su hogar.
Con ese precio, en alguno de los portales de búsqueda de vivienda más populares, en Madrid no se encuentra nada. Lo más cercano son 500 euros por un piso que apenas roza los 30 metros cuadrados.
El ejercicio arroja prácticamente el mismo resultado si nos vamos a otra de las grandes ciudades de España. En Barcelona, por 500 euros, se puede encontrar algo sensiblemente más grande que en la capital del país, pero la búsqueda no deja más que tres resultados, un número ínfimo.
Cuánto cuesta la vivienda en Madrid
La vivienda usada en la capital se anunciaba en agosto a 6.471 euros por metro cuadrado, según Idealista, un 2,2% más que un año antes y ya por debajo del máximo de abril, de 6.619 euros. El frenazo no ha llegado a los barrios más baratos: en Villaverde, el distrito con el metro cuadrado más asequible, el precio ha subido un 25% en un año.
El alquiler, por su parte, sigue sin techo. En septiembre marcó un récord de 23,4 euros por metro cuadrado al mes, un 4,8% más que hace un año. Según el cruce de salarios ofertados en plataformas de búsqueda de empleo y portales inmobiliarios, Madrid es la comunidad autónoma donde más pesa: el 71% del sueldo bruto en 2025, frente a una media nacional del 50%.
La política tampoco ayuda a desatascar la situación. La Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna zona tensionada, la figura de la Ley de Vivienda que permite limitar las rentas, algo que sí que han hecho otras comunidades como Cataluña (que fue la primera), País Vasco, Navarra…
El Gobierno lo ha intentado por su cuenta. El Consejo de Ministros aprobó el martes dos decretos que prorrogan los contratos que vencen antes de 2029, vuelven a limitar al 2% la subida anual de las rentas y amplían hasta 2030 la protección contra desahucios, pero el Congreso de los Diputados rechazó el primero de los decretos por 172 votos a favor y 178 en contra mientras que el segundo también se vio abocado al fracaso por 166 votos a favor y 184 en contra.
Un paquete parecido ya cayó en primavera: el 28 de abril, la Cámara Baja rechazó convalidar el anterior decreto por 177 votos frente a 166.
Madrid frente a otras ciudades de España
Madrid no es la capital más cara para comprar casa, aunque sí para alquilarla. Según idealista, San Sebastián la supera en agosto: 6.680 euros por metro cuadrado frente a 6.471. Detrás vienen Palma (5.835), Barcelona (5.440), Bilbao (4.201), Málaga (3.938), Valencia (3.469) y Sevilla (2.924), que queda justo en la media nacional.
En el alquiler, Madrid manda con 23,4 euros por metro cuadrado en septiembre. Barcelona (20,1), Palma (19,6), San Sebastián (18,4) y Málaga (16,5) siguen a distancia, y la media del país es de 15,1.
La velocidad cambia más que el nivel. En un año, el precio de venta ha subido un 2,2% en Madrid, el menor aumento entre los grandes mercados, con San Sebastián (2,6%) como única compañía. Sevilla (11,5%) y Bilbao (10,6%) van en cabeza, y Barcelona (6,3%), Valencia (6,1%), Málaga (5,1%) y Palma (4,9%) quedan en medio.
Barcelona, un tope que Madrid no tiene
A pesar de que una búsqueda de pisos por debajo de 500 euros también se puede hacer en Barcelona y el resultado sigue siendo igual de triste (tan solo se observan tres hogares por 500 euros o menos), la Ciudad Condal es zona tensionada desde 2024. El balance depende de quién lo cuente.
Según el Instituto Catalán de Suelo (Incasòl), la renta media de los contratos nuevos fue de 1.127 euros al mes en el primer trimestre de 2026, un 4,7% menos que dos años antes. Pero entre 2023, el último año sin tope, y 2025 el precio apenas se movió (1.136 frente a 1.134 euros). El metro cuadrado sube un 3,5% porque los pisos que se alquilan son más pequeños, de 73,7 a 71,1 metros de media.
La oferta es el otro frente. En el primer trimestre se firmaron 8.156 contratos en la capital catalana, un 17% menos que en el mismo periodo de 2024, mientras los de temporada subían hasta casi 8.800 al año en 2025.
La Generalitat responde que el parque de alquiler habitual en los municipios con tope ha ganado 20.994 contratos desde que se aplica la medida. El portavoz de Idealista sostiene, por su parte, que la oferta cae sobre todo en los mercados más intervenidos. El precio anunciado en Barcelona ha bajado un 0,8% en un año, mientras en Madrid sube un 4,8%.
País Vasco: Bajan los alquileres, suben los pisos
San Sebastián es la capital más cara para comprar, ve bajar su alquiler un 2,5% en un año. En Bilbao la renta anunciada cae un 0,3%, aunque el precio de venta sube un 10,6%. La ciudad está declarada zona tensionada hasta octubre de 2028. Entre las grandes ciudades, San Sebastián, Barcelona y Bilbao son las únicas donde el alquiler anunciado baja.
Si vamos al este del país en Valencia, que como Madrid no tiene zonas tensionadas declaradas, está solo un 0,5% por debajo de su máximo histórico. Sevilla, pese a subir un 11,5%, sigue un 12% por debajo del récord de 2007, cuando el metro cuadrado llegó a 3.322 euros.
Y por último, Palma tiene el mayor aumento de renta entre los grandes mercados, un 7,3% hasta 19,6 euros por metro cuadrado, y Baleares es la comunidad más cara para comprar (5.595 euros). En Málaga, por su parte, el alquiler sube un 3,9%, y la provincia es la tercera más cara de España para alquilar (18,8 euros), por detrás de Madrid y Baleares.
El esfuerzo salarial muestra la misma jerarquía. Alquilar 80 metros consumió en 2025 el 76% del sueldo bruto medio en la provincia de Barcelona, según InfoJobs y Fotocasa, y el 72% en la de Madrid. Les siguen Baleares (64%), Vizcaya (61%), Guipúzcoa y Málaga (57%) y Valencia (53%).
Precios en dólares, esfuerzo en sueldos
El informe Mapping the World’s Prices 2026 de Deutsche Bank compara 69 ciudades. Ciudad de México es la más cara de las latinoamericanas que analiza, con 3.441 euros por metro cuadrado en el centro. Le siguen Río de Janeiro (3.264€), Santiago (2.507€), Sao Paulo (2.397€), Bogotá (2.329€) y Buenos Aires (2.328€).
Las cuatro últimas aparecen entre las diez ciudades con el metro cuadrado más barato del estudio. Al cambio de este jueves, la media de Madrid ronda los 7.300 dólares. Y eso comparando toda la capital española, periferia incluida, con el centro de las latinoamericanas.
La foto cambia al poner los precios junto a los salarios mínimos. En Madrid, un piso de 80 metros al precio medio de Idealista cuesta unos 1.870 euros al mes, 1,3 veces el salario mínimo, que en doce pagas son 1.424,5 euros brutos. En Ciudad de México, el alquiler medio de un piso de dos dormitorios y 65 metros equivale a casi 70 días de salario mínimo, unas 2,3 veces el mínimo mensual.
En Buenos Aires, un dos ambientes de 50 metros también supera el doble del mínimo, y en Bogotá el arriendo medio de un apartamento ronda 2,1 salarios mínimos. En las dos primeras, con pisos bastante más pequeños que el madrileño.
Cinco capitales, cinco crisis distintas
1. Ciudad de México: Alquileres al alza y un tope que no llega a los anuncios
La capital mexicana es la que más se parece a Madrid en el debate. Los alquileres subieron un 9,6% en el año hasta junio, más del doble que la inflación, según el índice de Inmuebles24.
Un piso de dos dormitorios cuesta de media 21.921 pesos (1.069 euros) al mes, con extremos que van de 38.419 pesos (1.874 euros) en Hipódromo Condesa a 10.865 (530 euros) en Pantitlán. Cerca de dos millones de personas, uno de cada cuatro habitantes, viven de alquiler, según el Gobierno capitalino.
Comprar queda aún más lejos. Un cálculo de ‘Expansión’ estima que hace falta un ingreso de unos 85.800 pesos (4.187 euros) al mes para comprar una vivienda de 60 metros, casi nueve veces el salario mínimo de 2026.
La ciudad ya tiene un tope. La Suprema Corte declaró constitucional el artículo del Código Civil capitalino que impide subir la renta por encima de la inflación del año anterior, y para 2026 ese límite es del 3,69%. Pero solo afecta a los contratos en vigor, y los índices de los portales miden precisamente los pisos que salen al mercado. La jefa de Gobierno, Clara Brugada, quiere llevar el límite a la Constitución local como base de una Ley de Rentas Justas. Por ahora es solo una iniciativa, pendiente en el Congreso capitalino.
2. Buenos Aires: Qué ocurrió con los alquileres tras la desregulación
Buenos Aires tomó el camino contrario. El decreto de Javier Milei que derogó la Ley de Alquileres entró en vigor a finales de 2023 y devolvió al Código Civil la regulación de los contratos, que pasaron a negociarse libremente. En enero de 2024, la oferta de pisos en alquiler en la capital creció un 62% en un solo mes, y hoy es 3,4 veces mayor que el mínimo de febrero de 2023.
Los precios suben en pesos, pero en 2026 por debajo de la inflación: un 19,2% hasta agosto, frente a un alza de precios estimada en torno al 21,5%. Un dos ambientes cuesta 886.527 pesos (516 euros) al mes, cerca del 80% de lo que gana de media un trabajador ocupado en Argentina, 1.104.227 pesos (643 euros) según el Indec (Instituto Nacional de Estadística y Censos). El Gobierno atribuyó a la derogación una caída real del 26,6% de los alquileres en el área metropolitana en el primer semestre de 2024, con datos de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés.
Comprar es otra historia. Un dos ambientes en venta cuesta de media unos 116.000 euros. Según un simulador del diario argentino ‘La Nación’, comprar uno de 50 metros exige, según el barrio, entre seis y 35 años de ingresos íntegros.
3. Sao Paulo: El alquiler, primer causa del déficit habitacional del país
Sao Paulo tiene el alquiler más caro de las capitales brasileñas: 65,36 reales (11,2 euros) por metro cuadrado en agosto, según el índice FipeZAP. Los nuevos contratos subieron un 5,74% en doce meses, por encima del 4,22% de la inflación, y en Pinheiros el metro cuadrado roza los 100 reales (17 euros). En venta, superaba en julio los 12.000 reales (2.042 euros) por metro cuadrado.
Brasil mide el problema de otra forma. Su déficit habitacional bajó en 2024 a 5,77 millones de hogares, el 7,4% del total y el nivel más bajo de la serie. El principal componente es el alquiler: 3,59 millones de hogares, el 62% del déficit, que son familias urbanas que ganan hasta tres salarios mínimos y dedican más del 30% de sus ingresos a pagar la renta. El estado de Sao Paulo concentra el 26,9% de esos hogares.
4. Bogotá: Arriendo con tope legal y casi sin pisos libres
En Colombia, una ley de 2003 limita la subida anual del arriendo a la inflación del año anterior, lo que deja el tope de 2026 en el 5,10%. La renta tampoco puede superar el 1% del valor de la vivienda. Aun así, el mercado está tensionado.
La vacancia de los inmuebles en alquiler en Bogotá es del 1,9%, y un apartamento medio se anunciaba en el primer trimestre a 3,76 millones de pesos al mes. Es más del doble del salario mínimo de 2026, fijado en 1.750.905 pesos tras subir un 23,7%.
Esa subida arrastró otros precios. El tope de la vivienda de interés social está ligado al salario mínimo y ha crecido un 76% en cuatro años. A comienzos de año, el Gobierno publicó un borrador de decreto para desligarlo.
5. Santiago de Chile: 11 años de sueldo para comprar vivienda
Una familia chilena de ingresos medios tendría que destinar todo lo que gana durante 11,4 años para comprar una vivienda de precio medio, según la última actualización del índice de la Cámara Chilena de la Construcción, de finales de 2024. Por encima de cinco años, el propio indicador la considera no asequible.
El alquiler tampoco es salida para los sueldos bajos. En comunas metropolitanas como Independencia o La Florida, un piso de dos dormitorios y menos de 50 metros cuesta entre 345.000 y 421.000 pesos al mes, según la Fundación SOL. Al final de la escalera están los campamentos. Techo-Chile contó en su último catastro 1.428 asentamientos con 120.584 familias en todo el país, un 5,8% más de familias que en la medición anterior.
La ciudad informal, la gran diferencia
La brecha de fondo está en otra parte. En América Latina, entre una quinta y una cuarta parte de la población urbana vive en asentamientos informales, según ONU-Hábitat y la CEPAL, y más del 30% habita en condiciones inadecuadas, según el anuario de vivienda que elaboran CAF y el Instituto Lincoln. Allí la crisis alcanza también a quien levantó su casa por su cuenta, en barrios sin servicios básicos.
En Madrid, salvo excepciones como la Cañada Real, el problema es sobre todo de acceso: hay pisos, pero a precios que el sueldo no alcanza. Por eso el debate madrileño tiene más en común con el de Ciudad de México, con la gentrificación de los barrios céntricos de fondo, que con el de Santiago o Sao Paulo.
Las recetas se cruzan. Ciudad de México y Colombia atan las subidas a la inflación. España vuelve a probar con el 2% y con prórrogas obligatorias, mientras el Gobierno regional madrileño rechaza intervenir en precios. Buenos Aires desmontó la regulación y, en 2026, sus alquileres suben menos que la inflación, aunque comprar sigue exigiendo décadas de sueldo.
