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miércoles, febrero 5, 2025

La reserva del 30% centrifuga la vivienda nueva al área metropolitana

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La producción de vivienda en Barcelona está en una de sus cotas más bajas, sobre todo, en relación al área metropolitana de Barcelona. Mientras que la capital de Catalunya vive un cierto estancamiento, la actividad inmobiliaria ha tomado la delantera en otros municipios de la corona, que, con menor población, suman casi tantas promociones residenciales y visados.

Los terrenos urbanizables en Barcelona, epicentro de la crisis habitacional que sufre Catalunya, cada vez escasean más. Pero no es la única razón detrás de la ralentización de vivienda de obra nueva. “En la ciudad se producen menos pisos de los que se podría”, coinciden desde el sector. Constructores, arquitectos, inmobiliarias y propietarios señalan la reserva del 30% de pisos sociales como una de las medidas que más ha desincentivado la inversión privada, junto a una legislación que consideran poco favorable.

“Existe inseguridad jurídica y esto ha disuadido a inversores y promotores”, señala Xavier Vilajoana, presidente de APCE. A la obligación de destinar el 30% de viviendas de las nuevas promociones a protección oficial, añade la revisión municipal que han de pasar las fachadas de cualquier edificio que se vaya a derruir. “En Barcelona –prosigue– existen inmuebles de planta baja antiguos que se podrían derribar y construir vivienda; pero, de nuevo, la incertidumbre está desalentando proyectos”.

La inseguridad jurídica y las trabas administrativas desalientan la inversión

Todo ello ha llevado la cifra de viviendas iniciadas a una de sus cotas más bajas el último año en proporción con el área metropolitana. Si en el 2021 se iniciaron 2.144 viviendas de obra nueva en Barcelona, con permisos y visados ya solicitados mucho atrás, y en el 2022 se comenzaron 2.518, al año siguiente la cifra cayó a 1.291 y durante los primeros tres trimestre del 2024, a 830, indican los últimos datos de los proyectos visados de los colegios de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Catalunya recogidos por el Ayuntamiento de Barcelona. En el área metropolitana se iniciaron 7.016 unidades.

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El paulatino descenso ha hecho que la proporción de vivienda iniciada en la ciudad haya disminuido considerablemente respecto a la que se comienza a levantar en toda su gran corona urbana, subraya Òscar Gorgues, gerente de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona.

En el 2021 las nuevas residencias en Barcelona suponían el 22% del total, pero hasta el tercer trimestre del 2024 apenas representaron el 11,83% –ver gráfico–. Hay que retroceder quince años para encontrar una tasa tan baja, según los datos analizados.

Mientras la nueva obra se encalla, la construcción de pisos sociales por la reserva del 30% ha sido exigua. La primera teniente de alcalde de Barcelona, Laia Bonet, explicó esta semana en la comisión no permanente de estudio sobre la vivienda que desde su puesta en marcha en el 2018, se han construido sólo 156 residencias ligadas a esta reserva. La revisión del modelo está ahora en pleno debate entre los grupos del ayuntamiento.

La producción está estancada desde hace dos años y la obligación del 30% sólo ha dado 156 unidades

El Col·legi d’Arquitectes de Catalunya (COAC) alertó también recientemente del estancamiento que sufre la capital catalana y los déficits que se presentan a futuro. La ciudad cerró 2024 con sólo 1.056 viviendas de obra nueva libre visadas, a niveles del 2022 –desde que se aprueba el visado se tardan unos dos años en terminar los pisos–. En cambio, sólo Sabadell y Terrassa, dos poblaciones de la segunda corona metropolitana, sumaron juntas más visados que Barcelona. Destaca especialmente el caso de Sabadell, donde el número de viviendas visadas ha aumentado un 25% en un año, según datos del COAC, con 741 pisos. El municipio está desarrollando cuatro grandes nuevas zonas urbanísticas donde ya se han construido 3.212 pisos y potencial para 4.982 unidades más, explican desde el Consistorio.

En Terrassa, por su parte, se están desarrollando siete nuevas promociones con un máximo de 2.794 viviendas en previsión, parte de las cuales tendrá algún tipo de protección. Viladecans, Sant Cugat del Vallès, Badalona, Esplugues, El Prat o Cerdanyola del Vallès son otros de los municipios más activos en la conurbación de Barcelona.

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Pero esta mayor iniciativa fuera de Barcelona no está resolviendo todo el déficit de vivienda que concentra el área metropolitana, con un incremento constante de población que sigue empujando los precios a un ritmo acelerado. En el último año el valor de los pisos ha subido un 5,1% en Barcelona, donde el esfuerzo teórico para pagar un inmueble ya es del 58,5%, muy por encima de lo que se considera aconsejable, señalan los datos de Tinsa y Accumin.

La escasez de inmuebles afecta aún así a toda la gran conurbación y empuja los precios

El encarecimiento se extiende como una mancha de aceite por toda la zona de influencia de la ciudad, con subidas del 6% en Cornellà, 5,8% en Sant Adrià, 4,2% en Terrassa o del 4,1% en Viladecans. En conjunto, 18 de los 27 municipios estudiados en el análisis muestran una tendencia alcista de precios, aunque en su mayoría se trata de incrementos “moderados”, de entre el 1% y el 4%.

Barcelona muestra también el precio unitario más elevado de toda la zona, con más de 3.800 euros el metro cuadrado, seguida de Sant Cugat del Vallès, Castelldefels, Montgat y Masnu. Se trata, además, de algunos de los municipios que más se están acercando a los costes máximos alcanzados durante la burbuja inmobiliaria.

El progresivo aumento de precios está haciendo además que en cada vez más ciudades se supere el nivel de esfuerzo crítico, del 45%, medido en la renta total disponible que un hogar ha de dedicar a pagar la vivienda.

Aparte de Barcelona, Sant Adrià del Besòs y l’Hospitalet de Llobregat superan este umbral. Y algunos están muy cerca, como Badalona, Santa Coloma de Gramenet, el Prat de Llobregat o Sant Feliu de Llobregat.

La tendencia de subida de precios, señalan desde el sector inmobiliario, continuará este 2025 mientras la población sigue creciendo y la producción de residencias no da abasto.

Redacción

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