A pocos días del inicio del ciclo lectivo, el mercado de alquileres universitarios en ciudades clave como Buenos Aires, La Plata, Rosario y Córdoba presenta una dinámica renovada.
La derogación de la Ley de Alquileres permitió a los propietarios ajustar valores con mayor flexibilidad y ampliar la oferta de propiedades en diversos tipos de viviendas y ubicaciones. En este contexto, los estudiantes inquilinos se enfrentan a un panorama más favorable, con posibilidades de negociar contratos adaptados a sus necesidades.
En la CABA, los barrios más buscados son Almagro, Palermo, Recoleta, Caballito y Barrio Norte, zonas cercanas a universidades y con buena conectividad y seguridad.
Nicolás Sundblad, corredor público de Re/Max Class, dijo a Infobae que “los estudiantes universitarios suelen priorizar monoambientes y departamentos de dos ambientes, según el presupuesto y la posibilidad de compartir gastos con compañeros. Actualmente, los precios para estas unidades se ubican entre $350.000 y $450.000 mensuales”.
Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria, explicó que el Decreto 760/23 incentivó a miles de propietarios a volver a destinar sus propiedades al mercado de alquileres tradicionales a 24 meses y dejaron de lado la modalidad de alquileres temporarios.
Esto generó una amplia oferta en todos los distritos de la ciudad (la cantidad de departamentos en alquiler creció alrededor del 200% desde la derogación de la normativa anterior), lo que facilita la búsqueda para quienes llegan a estudiar en Buenos Aires.
Sin embargo, Toselli destacó que en febrero la oferta tiende a reducirse frente a la alta demanda de estudiantes que buscan cerrar acuerdos para comenzar las clases.
La demanda varía según el perfil del estudiante. Aquellos que llegan acompañados por sus padres suelen enfocarse en departamentos con mayores comodidades y ubicados en edificios de categoría. En estos casos, las familias priorizan la seguridad y las condiciones del inmueble, mientras que los jóvenes independientes, que llegan para cursar especializaciones o posgrados, buscan opciones económicas y funcionales, prefiriendo destinar parte de su presupuesto a actividades recreativas.
Los contratos para estudiantes suelen pactarse por 24 meses con ajustes trimestrales basados en la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Indec.
Sundblad dijo: “Los plazos de los contratos pueden pactarse libremente entre las partes. En el caso de los estudiantes, es común que busquen contratos más cortos para evaluar su adaptación a la carrera y la ciudad. Además, muchos prefieren unidades amobladas para facilitar su instalación”.
La mayoría de los dueños exige garantías reales en CABA, aunque algunos aceptan seguros de caución o avales del interior del país, especialmente cuando las familias demuestran solvencia económica.
Toselli destacó que, en ciertas ocasiones, los propietarios están dispuestos a negociar requisitos si perciben que el inquilino cuenta con buenos antecedentes y respaldo financiero.
Los estudiantes priorizan departamentos con buena conectividad a Internet, mobiliario básico y servicios esenciales como calefacción y aire acondicionado, y en el caso de unidades de dos o tres ambientes, que al menos uno de los dormitorios sea amplio.
También valoran la proximidad a medios de transporte, la seguridad del edificio y la disponibilidad de espacios comunes o amenities que faciliten la convivencia y el estudio.
Según Jorge Toselli, “las unidades de uno o dos ambientes experimentaron subas del 30% respecto al año anterior, mientras que los departamentos de mayor tamaño registraron incrementos menores, alrededor del 25 por ciento”.
Los barrios de mayor demanda, como Palermo, Recoleta y Caballito, mantienen valores más elevados, mientras que zonas emergentes ofrecen opciones más accesibles.
Especialistas en el mercado sugieren a los estudiantes considerar varios factores antes de alquilar. Entre los aspectos más importantes destacan:
- Evaluar la cercanía a la universidad y las opciones de transporte disponibles.
- Priorizar barrios seguros y con servicios esenciales cercanos.
- Verificar que las condiciones del contrato sean claras, incluidos plazos, ajustes y requisitos de garantías.
Lucía Otegui, del estudio homónimo de abogacía, explicó que La Plata, como ciudad universitaria, atrae a estudiantes de todo el país y del extranjero. Este fenómeno genera una demanda concentrada principalmente en zonas como el Bosque y La Plata SoHo.
En cuanto a los inmuebles más buscados, Otegui destacó que la elección depende del presupuesto del estudiante. Los más solicitados son aquellos ubicados cerca de las universidades.
Sobre los precios, la idónea dijo que estos aumentaron considerablemente en comparación con el año anterior, incluso en contratos vigentes que fueron actualizados conforme a índices acordados.
En la capital de la provincia de Buenos Aires los monoambientes parten de $230.000 y los de dos ambientes oscilan entre $300.000 y $420.000, más expensas. Los contratos suelen pactarse por dos años, salvo acuerdos temporarios que son frecuentes entre estudiantes extranjeros.
“Las condiciones y plazos dependen de lo acordado por las partes, y es común que los propietarios acepten seguros de caución como garantía. La oferta de alquileres en La Plata se amplió significativamente, con opciones gestionadas tanto por particulares como por inmobiliarias”, contó Otegui.
Sobre la rescisión anticipada debe considerarse que puede ser en cualquier momento, y debe abonarse el 10% del valor de alquiler futuro, es decir, lo que resta del contrato.
En esta ciudad también con impronta universitaria, los barrios más buscados son Echesortu, Lourdes, Pichincha y Luis Agote (este último es el más demandado por estar cerca de facultades y porque tiene los departamentos más baratos de la plaza)
Diego Ferreyra, miembro del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir) y de Diego Ferreyra Bienes Raíces, comentó que “la temporada universitaria incrementa la demanda, aunque este año se percibió una menor llegada de estudiantes brasileños debido a la diferencia cambiaria. En contraste, estudiantes de Córdoba, Entre Ríos y Santa Fe aumentaron su presencia en enero”.
Las unidades más buscadas son departamentos de 2 y 3 ambientes, aunque los monoambientes resultan una opción competitiva para quienes priorizan costos. Actualmente, los valores se ubican en $180.000 para monoambientes, $250.000 para departamentos de dos ambientes y $350.000 para 3 ambientes.
Ferreyra dijo: “Los valores de alquiler aumentaron por debajo de la inflación en relación con el año pasado. Se ubican en torno al 70% mientras que la inflación anual acumulada en 2024, según el Indec fue del 117,8 por ciento.
Los contratos en Rosario se pactan a dos años con ajustes trimestrales, cuatrimestrales o semestrales, basados en el IPC o el Índice de Contratos de Locación (ICL). “Las garantías aceptadas incluyen seguros de caución y recibos de sueldo, además de las tradicionales garantías propietarias”, acotó Ferreyra.
En las últimas dos semanas, las consultas en inmobiliarias para alquilar en Córdoba capital aumentaron 60% respecto de diciembre. Gran parte proviene de alumnos o padres que buscan vivienda para sus hijos que cursarán en este distrito clave a nivel universitario.
Virginia Manzotti, presidenta del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios del País (Cofeci) y de la inmobiliaria homónima, destacó que Córdoba atraviesa un período de fuerte demanda en barrios como Nueva Córdoba, el Centro, General Paz y Güemes.
Sobre todo los que están cerca de la Ciudad Universitaria de la Universidad Nacional de Córdoba. “En los últimos meses, los valores de los alquileres se ajustaron a la oferta disponible, ya que muchas unidades que antes se alquilaban de manera temporaria pasaron a contratos anuales, generaron mayor disponibilidad y estabilidad en los precios”, señaló Manzotti.
Los departamentos de 2 ambientes tienen precios que oscilan entre $285.000 y $450.000 mensuales más gastos, según su ubicación y si cuentan con amenities. En tanto, las unidades de 3 ambientes con dos baños se alquilan por montos de entre $380.000 y $600.000 al mes.
Actualmente, los contratos tienen una duración de dos años y los ajustes se pactan entre las partes de manera trimestral, cuatrimestral o semestral, bajo índices como el ICL o IPC.
Manzotti concluyó: “En cuanto a los requisitos, se solicitan dos o tres recibos de sueldo con antigüedad aceptable y/o garantías propietarias combinadas con recibos de sueldo”.
