El costo de vivir en Buenos Aires: ¿cuánto hay que pagar por un departamento según la cantidad de ambientes?
La oferta de departamentos usados en Buenos Aires se mantiene alta, con precios estables y aumentos mínimos, pese al crecimiento interanual del 30%
03/10/2025 – 10:21hs
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En septiembre de 2025, se registraron registró casi 30.000 departamentos usados en venta en la Ciudad de Buenos Aires (CABA), manteniéndose prácticamente igual al volumen de agosto, con 29.347 unidades, según un análisis reciente de Reporte Inmobiliario. Este dato confirma la consolidación de un mercado con abundante stock disponible, donde los compradores tienen amplia oferta para elegir.
Comparando con el mismo mes del año pasado, el aumento es notable: en septiembre de 2024 se habían relevado 22.975 unidades, lo que representa un crecimiento del 30,3%. El promedio mensual de departamentos en venta durante 2025 supera las 27.000 unidades, cifra significativamente superior a los registros de 2023, cuando oscilaban entre 21.000 y 25.000 departamentos.
Cuánto vale un departamento porteño según su tamaño y ambientes
El incremento de la oferta tiene un efecto directo en la evolución de los precios. En septiembre:
- Los departamentos de cuatro ambientes registraron un aumento interanual del 6,91%
- Los de dos ambientes subieron 3,23%
- Los de tres ambientes apenas 2,03%
- Los monoambientes, históricamente los más volátiles, mostraron la variación más baja: 1,98 %
Los valores promedio por metro cuadrado muestran una tendencia hacia la estabilidad:
- Los monoambientes cotizan en u$s2.159/m2
- Los de un dormitorio en u$s1.920/m2
- Los de dos dormitorios en u$s1.807/m2
- Los de tres dormitorios en u$s1.811/m2
La diferencia entre las unidades más grandes y las más pequeñas se reduce, reflejando una homogeneización del mercado.
En términos de precios totales, los monoambientes promedian u$s69.500, los de un dormitorio u$s80.500, los de dos dormitorios u$s115.000 y los de cuatro ambientes u$s149.000.
Precios por metro cuadrado se mantienen estables y el mercado porteño muestra heterogeneidad
El seguimiento histórico indica que, en los últimos 12 meses, el precio por m2 de los monoambientes se mantuvo estable, mientras que el resto de las tipologías apenas mostró incrementos modestos.
El análisis detallado por barrio y tipología permite dimensionar la heterogeneidad del mercado porteño y comprender cómo se distribuyen los precios, tanto en los valores promedio como en los extremos de la oferta.
Dónde conviene alquilar en la Ciudad: ranking de precios por barrio y tipo de departamento
El valor promedio de los alquileres en la ciudad subió 2,3% en septiembre y registra un aumento acumulado de 26,8% en 2025, por encima de la inflación anual de 21,6%. En el último año, los precios crecieron 37,6%, también superando la inflación de 31,3%, aunque siguen por debajo del ajuste del ICL, que llegó a 51,5%, según un informe de Zonaprop.
Un monoambiente se ubica en 598.063 pesos mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes en la Ciudad se alquila por 698.011 pesos por mes y un departamento de tres ambientes, por 937.432 pesos mensuales.
Puerto Madero lidera el ranking de barrios más caros: un alquiler se ubica en 1.177,143 pesos por mes. Le siguen Palermo ($768.382) y Núñez ($765.419). Por el contrario, Lugano continúa como el barrio más económico, con un precio medio de 532.007 pesos mensuales. Parque Patricios (616.266 pesos por mes) y Floresta (617.112 pesos por mes) completan el ranking.
