El desarrollo del mercado inmobiliario uruguayo sigue a paso firme. En este sentido, las oportunidades de inversión (ya sea por parte de uruguayos o extranjeros) en materia de venta y alquileres varía según la franja etaria, ya que cada grupo objetivo cuenta con condiciones diferentes en relación al tamaño, prestaciones y precios de los inmuebles. En este marco, ¿qué es lo más demandado dentro del mercado?
18 a 25 años
Haciendo referencia a la franja etaria de 18 a 25 años, Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU) y director de Macari, explicó que estas personas generalmente buscan alquilar por encima de comprar por su realidad económica e ingresos. En este sentido, dijo que buscan monoambientes o apartamentos de un dormitorio que cuenten con proximidad a diversos servicios generales o personales (universidades, hospitales, trabajo, clubes deportivos) para trasladarse a pie o autobús para disminuir gastos por traslados grandes. Cabe destacar que cuando esta franja etaria se instala en monoambientes, lo hacen por un “período de transición” de uno o dos años, para luego instalarse en apartamentos de mayor porte, ya sea porque mejoró su presente económico o porque ya se encuentran en la próxima franja de edades.
En relación al precio, esta franja etaria busca monoambientes en alquiler en torno a los $ 18.000 más gastos comunes, los cuales rondan los $ 3.500 aproximadamente, según Medina. Si pasamos a un apartamento de un dormitorio, el gasto por alquiler sube hasta los $ 24.000 aproximadamente, mientras que el gasto común se ubica en el entorno de los $ 5.000.
Si nos referimos a las zonas destacadas en esta franja etaria a la hora de realizar un alquiler, se destacan el Centro, Cordón Sur, Parque Batlle, Parque Rodó, Tres Cruces y La Blanqueada.
Estefania Leal/Archivo El Pais
25 a 40 años
Luego viene la segunda franja, la de los 25 a 40 años. Este grupo ya opta por comprar propiedades además de alquilar. En este caso, la tendencia general se centra en buscar propiedades de dos dormitorios (generalmente con garage) ya sea para usar ambos normalmente o uno de ellos como cuatro de servicio, además de contar con dos baños completos.
Si la opción deseada es comprar por sobre alquilar, Medina indicó que al día de hoy muchos optan por realizar la operación al contado, aunque otros deciden ir por el préstamo bancario para cerrar el trato.
“Los que compran por préstamo bancario se proyectan más a largo plazo en la propiedad que las otras que compraron al contado. Entonces, valoran más el tamaño de la unidad que la ubicación. Las personas que eligen la propiedad por la ubicación pueden sacrificar algunos metros cuadrados por estar en una zona deseada”, agregó el vicepresidente de la CIU.
Foto: Estefania Lea
Si la opción elegida es una casa, los compradores generalmente buscan que las propiedades estén ubicadas de Avenida Italia hacia el sur. En relación al precio, Medina resaltó que este varía dependiendo de dónde esté ubicada la unidad, pero que en barrios como Ciudad de la Costa, Malvín, Pocitos o Ciudad Vieja se pueden encontrar casas de dos dormitorios en la franja de los US$ 170.000 (el común elegido por el público), a pesar de que el precio final puede llegar hasta US$ 500.000 dependiendo del barrio y las prestaciones del hogar.
En referencia a los alquileres, en estos casos los mismos van desde los $ 26.000 en adelante (aquí hay que sumar el costo de la garantía, gasto adicional que el inquilino debe pagar). Vale destacar que en estos casos, el período de permanencia es de dos años mínimo, por lo que hay menos rotación que en el período anterior.
En este apartado, Federico Silveira, CEO de FIDECIU Garantía de Alquiler y director de Siab inversiones, señaló que más allá de que lo más solicitado en esta franja etaria sean las propiedades de dos dormitorios, la tendencia de alquiler de un dormitorio vuelve a aparecer en la ecuación por la alta tasa de divorcios a los que se enfrentan los operadores del mercado durante los últimos años.
Además, agregó que en materia de ventas los costos asociados a las propiedades (contribución inmobiliaria e Impuesto de Primaria) también influye mucho en la decisión del posible comprador, ya que hace 10 años atrás esos costos “no eran tan representativos para decir que es un factor de castigo que deprecia el inmueble”.
40 a 60 años
Cuando nos posicionamos en la franja etaria de los 40 a 60 años, Medina resaltó que aquí ya se encuentran con una familia más numerosa, por lo que los futuros compradores o arrendatarios cuentan con mayor necesidad de espacio en la propiedad. En estos casos, se destacan las propiedades de tres dormitorios para usar uno de ellos como espacio de estudio o teletrabajo, además de contar con espacio de garage para dos autos en general.
Con respecto a los precios de alquiler que se manejan en esta franja, Medina dijo que si se busca apartamentos el precio se ubica por encima de los $ 45.000, mientras que el alquiler de las casas está por encima de los $ 50.000.
“Las que hay por debajo de ese valor están en muy mal estado de conservación, porque generalmente son casas de balnearios y antiguas en donde falta mantenimiento. El inquilino ve mucho el estado de conservación del inmueble cuando va a alquilar una casa o apartamento. También sucede que este público generalmente va a casas o apartamentos que ya tienen algunos años de construcción, ya que en las construcciones más nuevas hay pocas de tres dormitorios. Ese es otro factor que incide”, agregó Medina.
En este caso, Javier Sena, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Punta del Este/Maldonado, sostuvo que esta franja etaria es la que “más suele comprar o invertir” en la zona (sobre todo si son extranjeros) ya que este grupo “consolidó su economía” y viene a Uruguay a buscar una segunda residencia.
Ricardo Figueredo/Archivo El Pais
“Es variado, pero en general estas ventas escapan un poco de lo que es el uruguayo. El inversor extranjero está en la franja de compra de US$ 200.000 a US$ 400.000, si es uruguayo baja de US$ 150.000 a US$ 250.000”, agregó Sena.
Impacto de las políticas económicas de Argentina
Consultado sobre cómo impactarán los cambios que están ocurriendo en Argentina en torno a sus políticas económicas durante el 2025 en el mercado inmobiliario uruguayo, Fabián Kopel, CEO de la desarrolladora Kopel Sánchez, sostuvo que la Ley de Blanqueo de capitales “puede tener consecuencias interesantes en el mercado uruguayo en términos de inversión, ya que sin duda continuamos siendo un mercado interesante para los argentinos”. En este caso, Kopel destacó “la confianza, las políticas y la economía estable” que se mantiene en Uruguay.
“Por otra parte, está el repunte de la economía y la expectativa de los argentinos que tengan ahorros guardados que hasta ahora no los hayan querido volcar al mercado, dado que estaban esperando a ver qué pasaba. Ojalá que Argentina también repunte su economía y que derrame también un poquito de todo ese repunte en Uruguay”, agregó Kopel.
En este sentido, dijo que hay dos formas de ver el crecimiento económico de Argentina y su posible impacto en el mercado inmobiliario uruguayo. Una de ellas se puede asociar a que la retracción ha hecho que los argentinos vuelquen parte de sus inversiones en Uruguay, pero también existe otra mirada que es que el repunte en la economía puede atraer mejores y mayores inversiones en el país.
“A nosotros nos gustaría que se de ese último escenario. Por lo tanto, somos optimistas a que los argentinos se vuelquen al mercado uruguayo, especialmente en proyectos con alquileres que les permitan percibir una renta anual y no solamente como una forma de refugios de capital o lo que son alquileres temporales, como ocurre en zonas como Punta del Este”, sentenció.
