En julio, ¿qué pasó con los precios de oferta de venta de inmuebles y de alquileres respecto a junio de este año? ¿Qué tendencia exhibió el mercado inmobiliario? ¿Cuáles son los barrios con precios de arrendamientos más caros y más baratos? Estos y otros datos surgen de los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de la sección Economía de El País y de Inmuebles del Gallito Luis (se publican mes a mes) que releva información de los principales portales inmobiliarios de Uruguay y analiza en el entorno de 120.000 propiedades, que constituyen la oferta de casas y apartamentos para compra venta y para alquiler en Montevideo.
El Índice Global de Inmuebles Data mostró una disminución en la oferta de propiedades en julio respecto a junio de 4,96%.
En la comparación interanual (frente a julio de 2024) hay una baja de 1,38% en la oferta de propiedades en el mercado inmobiliario.
Precio de venta
El valor de venta de viviendas solicitado subió en julio respecto a junio. El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que los valores en dólares de propiedades ofrecidas para la venta subieron 1,31% en julio.
En la comparación interanual, los valores de venta (ofertados) de propiedades suben 3,74%.
El índice para apartamentos refleja una suba en los precios ofertados en julio respecto a junio de 1,47%. En tanto, el índice de precios de casas para la venta mostró una baja de 0,09% en julio respecto a junio.
Vale destacar que el precio promedio de un monoambiente (en dólares) en venta fue de US$ 118.101 en julio, mientras que los apartamentos de un dormitorio fue de US$ 153.912.
Por otro lado, si nos referimos a los apartamentos de dos dormitorios, el precio promedio se ubicó en US$ 207.453 en el mes de julio. Con respecto a los de tres dormitorios, su precio promedio se ubicó en US$ 369.189, mientras que los apartamentos de cuatro dormitorios se ubicaron en US$ 481.841.
En esta ocasión, el precio promedio de venta de una propiedad en Montevideo se ubicó en US$ 200.390 ante los datos mencionados anteriormente.
Al observar lo que sucede con las ofertas de ventas por barrios, el precio promedio del m2 más caro está en Carrasco (US$ 4.352 el m2), seguido por Villa Biarritz (US$ 4.250 el m2), Puerto Buceo (US$ 4.133 el m2), la zona del Club de Golf (US$ 4.042 el m2) y Punta Carretas (US$ 3.956 el m2).
Para completar el top 10 de los barrios más caros por m2, siguen en la lista Pocitos Nuevo (US$ 3.830 el m2), Parque Rodó (US$ 3.774 el m2), Pocitos (US$ 3.757 el m2), Carrasco Norte (US$ 3.692 el m2) y por último aparece el barrio Punta Gorda (US$ 3.624 el m2).
Del lado opuesto, Punta Rieles aparece como el barrio con m2 a la venta más barato en Montevideo (US$ 879 el m2), seguido por Nuevo París (US$ 1.007 el m2), Cerro (US$ 1.030 el m2), Colón (US$ 1.037 el m2) y Piedras Blancas (US$ 1.063 el m2).
Alquiler y venta de propiedades en Montevideo. Foto: Estefanía Leal.
Para completar el listado de los 10 barrios más baratos por m2, aparecen Ituzaingó (US$ 1.090 el m2), Cerrito (US$ 1.140 el m2), Maroñas (US$ 1.155 el m2), Malvín Norte (US$ 1.222 el m2) y Peñarol (US$ 1.252 el m2).
Precio de alquiler
El Índice de Alquiler de Inmuebles Data arroja que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo subió en julio 0,35% respecto a junio. En tanto, en la comparación interanual (frente a julio de 2024), el precio promedio de alquileres ofrecidos aumentó 4,08%.
El índice de alquileres para apartamentos bajó 0,05% en julio frente a junio y el índice de precios de alquiler para casas subió 2,52% en la misma comparación.
Vale destacar que el precio promedio de un monoambiente (en pesos uruguayos) en alquiler fue de $ 22.977 en julio, mientras que los apartamentos de un dormitorio fue de $ 29.190.
Por otro lado, si nos referimos a los apartamentos de dos dormitorios, el precio promedio se ubicó en $ 38.835 en el mes de julio. Con respecto a los de tres dormitorios, su precio promedio se ubicó en $ 74.173, mientras que los de cuatro dormitorios se ubicaron en $ 86.120. En esta ocasión, el precio promedio para alquilar una propiedad en julio en Montevideo fue de $ 37.343, en base a los datos mencionados anteriormente.
Ahora, ¿cuáles son los 10 barrios más caros y los 10 más baratos para alquilar según el informe Inmuebles Data?
La zona del Club de Golf aparece como el barrio más caro de la lista ($ 104.608 al mes), seguido por Carrasco Norte ($ 98.592), Carrasco ($ 94.662), Puerto Buceo ($ 64.029) y Villa Biarritz ($ 60.936).
Vale destacar que en Puerto Buceo se encuentra el apartamento más caro para alquilar en todo Montevideo y se ofrece por un precio de US$ 6.000 mensuales más gastos comunes (en torno a los $ 65.000), ubicado en Tomás de Tezanos y 26 de Marzo.
Para completar los 10 barrios más caros para alquilar en Montevideo, en la lista siguen Punta Gorda ($ 56.596), Punta Carretas ($ 52.824), Pocitos Nuevo ($ 40.905), Pocitos ($ 40.903) y Buceo ($ 37.048).
Del lado opuesto, el barrio más barato para alquilar una propiedad en el mes de julio en Montevideo es Jardines del Hipódromo ($ 14.534 al mes), seguido por Nuevo París ($ 15.095), Piedras Blancas ($ 15.771), Cerro ($ 16.178) y Maroñas ($ 17.429).
Por último, los barrios que completan el top 10 de los más baratos para alquilar en Montevideo en el mes de julio son La Teja ($ 17.910), Cerrito ($ 17.928), Ituzaingó ($ 17.971), Villa Española ($ 18.278) y Colón ($ 18.783).
Así se elabora Inmuebles Data
¿Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data de El País y Gallito Luis? Por un lado, se relevan todos los anuncios de venta y alquiler de casas y apartamentos en Montevideo de los principales sitios inmobiliarios del país.
Esto implica aproximadamente unos 120.000 anuncios mensuales. Luego, se depura esa base de datos, eliminando a todos los avisos que les falte información sobre precio, barrio, superficie, dormitorios y/o baños, así como aquellos que tienen más de cinco baños o siete dormitorios.
Después se realiza una “primera limpieza” quitando por ejemplo los apartamentos de más de 500 metros cuadrados y US$ 1.250.000 de precio de venta o $ 500.000 de alquiler y las casas de más de 1.000 metros cuadrados y US$ 2 millones de precio de venta o $ 500.000 de alquiler.
Esto es a los efectos de evitar distorsiones en los promedios, sobre todo cuando en algunas zonas hay menos avisos. Posteriormente, con la base de datos que quedó se agrupa por tipo de propiedad (casa, apartamento) y tipo de operación (venta y alquiler) y se dejan solo los barrios en los cuales hayan al menos cinco propiedades en cada grupo.
Esto puede causar que en algunos meses, en los barrios donde hay muy pocas propiedades, no esté la información. Después se corre un proceso de remoción de valores atípicos por barrio, tipo de operación y tipo de propiedad basado en el rango intercuartílico.
Allí se obtiene la base de datos final de cada mes y con ella se calculan los índices y valores estadísticos. Se pueden explorar todos los indicadores, así como los precios promedio por barrio y su evolución en el sitio de Inmuebles Data.
