En la última década, más de 1.400 estacionamientos dejaron de operar en la Ciudad de Buenos Aires (CABA). En el 90% de los casos, a los pocos meses del cierre, los terrenos eran vallados para dar paso a nuevas construcciones. Sin embargo, ahora impulsadas por el crecimiento sostenido de la venta de autos —solo en el primer semestre de 2025, la comercialización de vehículos usados aumentó un 24,2% interanual, según datos de la Cámara del Comercio Automotor—, en un giro del mercado las cocheras vuelven a posicionarse como una oportunidad de inversión.
As u vez, «el impulso de los alquileres residenciales elevó los precios de los departamentos, pero las cocheras no acompañaron esa suba», explica Esteban Sucari, fundador de Ecocheras. Esta diferencia de comportamiento abrió una nueva ventana de oportunidad: con precios todavía por debajo de su techo y más accesibles que otros bienes raíces, estos espacios empiezan a ganar terreno nuevamente y se perfilan como una alternativa atractiva para quienes buscan rentabilidad a mediano plazo y bajo nivel de exposición.
Las razones por las cuales invertir son claras: las cocheras están menos expuestas a los vaivenes de la economía local que otros bienes raíces, mantienen una demanda constante en zonas de alta densidad poblacional y, además, tienen buena liquidez, ya que suelen venderse más rápido que un departamento, sumado a que el ticket de entrada es considerablemente más bajo que el de una propiedad.
Cocheras: cuánto cuesta invertir y qué rentabilidad generan
Para que una cochera sea una inversión rentable, debe estar ubicada en un barrio con buen poder adquisitivo y poca oferta de garajes cercanos. También es fundamental que las expensas sean razonables y que tanto la accesibilidad como el tamaño del espacio respondan a la demanda local.
Actualmente, una cochera puede adquirirse por valores que van de u$s15.000 a u$s25.000, y generar una rentabilidad anual estimada entre el 6% y el 7%. Por ejemplo, una unidad de u$s17.000 puede alquilarse por unos $120.000 mensuales, lo que representa un rendimiento atractivo en relación con el capital invertido.
Si bien el retorno varía según múltiples factores, en zonas como las cercanas al Hospital Italiano se observa una lógica similar: no se trata necesariamente de barrios de alto poder adquisitivo, pero sí de áreas muy transitadas por personas con capacidad económica, lo que sostiene la demanda.
Otros aspectos clave para considerar son:
- Potencial de apreciación: como en el caso mencionado de Almagro, existe la posibilidad de que su valor aumente con el tiempo, convirtiéndolas en una opción atractiva también desde el punto de vista del crecimiento patrimonial.
- Precio de alquiler: puede variar incluso en un mismo barrio, pues la proximidad o ausencia de un garaje cercano influye notablemente en el valor locativo. En el primer caso, el precio suele alinearse con la tarifa que marca ese establecimiento. En cambio, si está alejada, el valor depende en gran medida de lo que el propietario solicita, y generalmente encuentra quien lo pague.
- No todo es el barrio: también hay que analizar la cercanía a servicios específicos al momento de evaluar el costo de alquiler de cocheras en la Ciudad de Buenos Aires.
Barrios al alza y el desplome del Microcentro: el mapa para invertir en cocheras en 2025
Ahora bien, las zonas donde se alquilan las cocheras a los precios más altos son Núñez, especialmente en la cercanía del Parque de la Innovación, donde la chance de apreciación aumentará a medida que siga creciendo ese megaproyecto; Palermo Chico, conocido por su concentración de embajadas; y Belgrano, sobre todo en la zona de Av. Lacroze y 11 de Septiembre.
A esta lista se suman también algunos sectores de Puerto Madero, Caballito y Palermo en general. «En Núñez, por ejemplo, hay cocheras que se alquilan por $250.000 mensuales y cuentan con lista de espera», pormenoriza. Sin embargo, «si alguien renta a ese precio, pero la compró por u$s50.000, la tasa de rentabilidad es baja«, contrapone Sucari. Por otro lado, puede haber cocheras con buena renta que no fueron tan caras, pero cuyas expensas elevadas reducen la ganancia.
Otras zonas de la Ciudad de Buenos Aires muestran un fuerte potencial de crecimiento, como el límite entre Colegiales y Palermo, delimitado por la Avenida Dorrego, donde surgen importantes desarrollos inmobiliarios con espacios verdes y servicios. Asimismo, en el área que conecta Belgrano y Colegiales, especialmente en Moldes y Palpa, se levantaron varios proyectos sobre terrenos ferroviarios, y se espera la llegada de más bares, restaurantes y comercios. Este incremento en la actividad y el tránsito anticipa una mayor demanda de cocheras, que se volverán cada vez más escasas.
¿Qué ocurre en el Microcentro? Durante años, antes de las restricciones vehiculares, este conglomerado fue una zona ideal para invertir en cocheras, tanto por hora como mensuales. No obstante, tras la implementación de dichas restricciones, los garajes por hora desaparecieron, quedando solo los espacios mensuales disponibles.
«Esto provocó un exceso de oferta que derrumbó los precios de venta y alquiler, debido a la gran cantidad de cocheras sin uso. Hoy, adquirir una cochera en esa área sigue siendo una inversión poco rentable»,cierra el experto.
