Mientras el costo de construir un edificio nuevo ya supera los US$ 3.000 por metro cuadrado cuando se suman obra, terreno y gastos, las unidades usadas continúan negociándose a valores similares a los de hace dos años. Para los especialistas, el mercado atraviesa una distorsión que podría revertirse cuando baje el stock disponible.
El costo de construir subió con fuerza, pero los precios de venta todavía no acompañaron ese movimiento. Hoy, en algunos casos, comprar un departamento terminado resulta más barato que construir desde cero.
Según datos recientes del mercado, el metro cuadrado de un departamento a estrenar en la Ciudad de Buenos Aires se ubica por encima del usado, con una brecha que se profundizó en el último año.
Sin embargo, para Oscar Puebla, arquitecto, bróker y director de Puebla Inmobiliaria, el fenómeno tiene una explicación más profunda: “El costo de construcción ya marca un piso que el mercado todavía no está tomando”.
El especialista explica que hoy construir en una zona como Palermo implica un costo de obra cercano a los US$ 1.500 por metro cuadrado. A eso se suma la incidencia del terreno, que puede ubicarse entre US$ 700 y US$ 800 por metro cuadrado, además de impuestos, honorarios y margen del desarrollador.
“Cuando uno suma todos los componentes, el costo básico de un producto nuevo está cerca de los US$ 3.000 por metro cuadrado. Ese es el piso, no el techo del mercado”, sostiene Puebla.
Sin embargo, la realidad de las operaciones muestra otra foto. “Los usados están al mismo precio que hace dos años.
Se consiguen departamentos de muy buena calidad entre US$ 2.500 y US$ 2.800 el metro cuadrado, mientras que muchos productos a estrenar salen arriba de US$ 3.500”, explica.
Para el director de Puebla Inmobiliaria, parte de la explicación está en la cautela de los compradores. “Hay mucha gente esperando ver qué pasa con el dólar. El dólar está planchado y muchos todavía postergan decisiones”, analiza.
La expectativa del sector es que la dinámica pueda cambiar por una cuestión de oferta y demanda.
“Si se mantiene el ritmo de ventas y el stock empieza a reducirse, los precios van a reaccionar”, plantea Puebla.
El mercado viene mostrando señales de recuperación. En junio se registraron alrededor de 6.000 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, y los operadores esperan que el último cuatrimestre -históricamente el período de mayor actividad- acelere las operaciones.
“El mercado inmobiliario funciona con oferta y demanda. Cuando el stock se reduzca, esta etapa va a quedar como una oportunidad histórica de compra”, concluye Puebla.
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