Señaló que el costo de construcción pasó de unos u$s650 por m2 en diciembre de 2023 a niveles cercanos a los u$s1.600 actuales, con una suba aproximada del 150% en dólares.
Monoambientes Costos
Fuente: Ariel Venneri, consultor especialista en finanzas y economía
Desde su mirada, el foco no se encuentra en factores tradicionales. Indicó que ni la carga impositiva ni los costos laborales registraron cambios que expliquen ese salto.
El “elefante” detrás del costo
Venneri describió la situación con una metáfora directa. Planteó que el mercado discute variables secundarias mientras el problema principal permanece a la vista.
Enfatizó que la dinámica cambiaria genera una distorsión profunda. Sostuvo que, si el dólar hubiera acompañado la evolución del costo, debería ubicarse muy por encima de los niveles actuales.
Estimó un atraso cercano al 80%, lo que impacta de forma directa en el costo medido en dólares y explica buena parte del encarecimiento.
Ese desajuste se refleja con claridad en unidades chicas. En el caso de los monoambientes, donde cada metro cuenta, el incremento del costo golpea de lleno en el precio final.
Una brecha inédita en los precios
La suba de costos no encuentra un correlato equivalente en los valores de venta. Esa diferencia genera una situación atípica.
Venneri advirtió que los departamentos usados o a estrenar se ubican por debajo de unidades comparables en pozo o en construcción. Consideró que se trata de un fenómeno inédito en el mercado argentino.
Esa brecha afecta de manera directa a los monoambientes. Como producto de entrada, dependen de una relación equilibrada entre costo y precio para sostener la demanda.
Monoambientes Construcción
Estructuras en ejecución reflejan el nuevo escenario del sector, con costos en dólares en niveles elevados y bajo presión constante
Cuando esa relación se rompe, el segmento pierde dinamismo y deja de cumplir su función dentro del mercado.
El desajuste cambiario aparece como uno de los puntos centrales del análisis. Si el dólar MEP hubiera seguido la evolución del índice de costo de la construcción (CAC) desde diciembre de 2023, debería ubicarse hoy en torno a los $2.536. Sin embargo, se mantiene cerca de $1.400, lo que implica un atraso del orden del 80%.
Esa distorsión genera efectos concretos en el mercado. Venneri amplió: «Uno de los más visibles es la inversión de la lógica de precios: en promedio, departamentos usados o a estrenar en zonas urbanas se ubican por debajo de unidades comparables en pozo o en obra, una situación inédita en la Argentina reciente y completamente fuera de los patrones históricos del sector».
El impacto del dólar contenido
Los datos relevados por el mercado acompañan ese diagnóstico. Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, aportó cifras que reflejan la presión sobre los costos para viviendas en general.
Indicó que a marzo de 2026 el costo para construir un edificio tipo superó los 1.900 millones de pesos, con una suba mensual cercana al 2,9%.
Explicó que el comportamiento responde en gran medida a la evolución de la mano de obra y los subcontratos, que muestran mayor dinamismo que los materiales.
Al trasladar esos valores a dólares, el costo también registra incrementos. La estabilidad cambiaria impide que los aumentos en pesos se diluyan.
Gómez Picasso señaló que el costo por m2 vendible se ubica en torno a los u$s1.700, por encima del promedio de los últimos doce meses.
Rentabilidad en tensión
El aumento del costo impacta de lleno en la rentabilidad de los desarrollos. En el caso de los monoambientes, el efecto resulta más visible.
Al tratarse de unidades de menor superficie, el margen para absorber incrementos es más reducido. Eso obliga a ajustar precios o resignar rentabilidad.
Venneri advirtió que el problema no pasa por la falta de crédito. Señaló que el eje central es la pérdida de rentabilidad en los proyectos.
También cuestionó la idea de que la eficiencia pueda compensar un aumento de esta magnitud. Consideró que se trata de un problema estructural que requiere otro tipo de soluciones.
Menos margen para proyectos nuevos
El contexto actual genera un cambio en la toma de decisiones. Muchos desarrolladores revisan proyectos o postergan lanzamientos. Los monoambientes, que suelen liderar la oferta en etapas iniciales, también muestran señales de ajuste.
Departamento a estrenar
Por los altos valores, en la mayoría de los barrios porteños es más accesible en lo económico comprar un departamento a estrenar que uno en pozo
Algunos esquemas apuntan a reducir superficies o incorporar soluciones constructivas más eficientes. Sin embargo, esas estrategias no logran compensar completamente la suba de costos.
Gómez Picasso enfocó que la relación entre costo y precio de venta se convierte en el principal factor de análisis para definir la viabilidad de un proyecto. En segmentos donde el mercado no convalida subas, esa ecuación se vuelve especialmente crítica.
Un mercado en equilibrio inestable
La combinación de costos en alza y precios contenidos genera un escenario complejo. Los monoambientes reflejan esa tensión de manera inmediata.
Por un lado, el aumento del costo eleva el piso de precios. Por otro, la capacidad de pago de la demanda limita esos valores.
Ese desajuste impacta en la dinámica general del mercado. Reduce el volumen de operaciones y condiciona la aparición de nueva oferta.
Venneri planteó que sostener este esquema implica profundizar la distorsión. Señaló que un diagnóstico equivocado dificulta la búsqueda de soluciones.
Qué puede pasar hacia adelante
El futuro del mercado dependerá de cómo evolucione esa brecha. Si los costos continúan en alza y los precios no acompañan, la presión sobre los desarrollos se mantendrá.
buenos aires (1)
Costos en niveles elevados redefinen el mapa de la construcción en Buenos Aires y condicionan el desarrollo de nuevos proyectos en la ciudad
El arquitecto Fabricio Mouras, experto en mercado inmobiliario, señaló que el costo en dólares continúa alto y condiciona proyectos en zonas donde el valor de venta no acompaña esa referencia. Indicó que el equilibrio resulta delicado y exige una evaluación estricta de cada iniciativa.
El acceso al crédito aparece como una variable clave. Sin financiamiento hipotecario amplio, la construcción de viviendas unifamiliares queda concentrada en sectores con capacidad de ahorro propio.
“Nunca avanzó el proyecto de hipotecas divisibles y hoy casi no se menciona. Sería una herramienta clave para reactivar la actividad”, amplió Mouras.
Gómez Picasso concluyó que la clave pasa por lograr un equilibrio entre costo de construcción y valores de comercialización, «ya que de esa relación depende la sustentabilidad del negocio inmobiliario».
