Mientras algunos corredores tradicionales acumulan locales vacíos y propietarios más dispuestos a negociar, otros mantienen valores elevados difíciles de sostener. Qué zonas ofrecen la mejor relación entre costo y potencial comercial, cuáles son los rubros que siguen creciendo y por qué la ubicación dejó de ser la única clave del éxito
Desde un local de 40 metros cuadrados por US$ 1.500 mensuales cerca de la avenida Rivadavia hasta un espacio de 120 metros cuadrados en Puerto Madero con un alquiler de US$ 9.000. Esa amplitud de valores refleja un mercado de locales comerciales que atraviesa una profunda reconfiguración.
Es decir, que mientras algunos corredores históricos muestran una creciente vacancia y alquileres que empiezan a negociarse, otros todavía mantienen precios que muchos negocios ya no logran sostener.
Para Oscar Puebla, arquitecto y titular de Puebla Inmobiliaria, el cambio va mucho más allá de una cuestión de precios ya que, según entiende, “el comercio electrónico, las redes sociales y los nuevos hábitos de consumo modificaron la lógica del mercado y obligan a replantear un paradigma que durante décadas parecía inalterable”.
“Por ende, una buena ubicación ya no garantiza el éxito de un negocio. Si bien sigue siendo importante, hoy pesa mucho más que el modelo de negocio sea sustentable”, resume.
El experto explica que comparar corredores comerciales únicamente por el valor de los alquileres o por la cantidad de personas que circulan puede llevar a conclusiones erróneas.
“Santa Fe, especialmente entre Recoleta y Callao, junto con Quintana y Arroyo, continúa concentrando el segmento de mayor poder adquisitivo de la Ciudad. Allí predominan consumidores con hábitos de compra muy distintos a los que pueden encontrarse en otros ejes comerciales. En cambio, avenidas como Rivadavia, Cabildo o Pueyrredón reciben un flujo peatonal mucho mayor gracias al transporte público, pero responden a un consumo más masivo”, precisa.
Por eso, el asesor inmobiliario afirma que, “el éxito de un local depende menos de la cantidad de personas que pasan por la puerta que de la coincidencia entre el perfil del cliente y el producto o servicio que se ofrece”.
Dónde aparecen hoy las oportunidades
La transformación del mercado dejó como consecuencia el inicio de oportunidades en ubicaciones que hasta hace pocos años eran prácticamente inaccesibles.
En corredores tradicionales pueden encontrarse locales de entre 40 y 50 metros cuadrados con alquileres que parten de US$ 1.500 mensuales en sectores cercanos a la avenida Rivadavia, mientras que inmuebles de características similares ubicados próximos a Santa Fe alcanzan valores cercanos a los US$ 4.000.
La mayor concentración comercial sigue ubicándose entre Córdoba, Florida y la zona de Pacífico, aunque incluso allí la oferta creció y muchos propietarios muestran una mayor predisposición a negociar.
Según Puebla, “el objetivo ya no es bajar indiscriminadamente los alquileres sino encontrar inquilinos capaces de sostener proyectos de largo plazo. Antes de cerrar una operación queremos saber qué negocio se va a instalar. Preferimos negociar el valor con un emprendimiento sólido que firmar un contrato que dure pocos meses”, asegura.
Entre los cambios más notorios, el especialista señala la calle Florida: “Esquinas históricas como Florida y Lavalle o Florida y Tucumán presentan actualmente numerosos locales vacíos, una situación impensada años atrás”.
Aún con la llegada de empresas chinas dedicadas a distintos rubros comerciales, la vacancia persiste. Para Puebla, el fenómeno demuestra que “la ubicación perdió parte del protagonismo que tuvo durante décadas”.
Hoy existen marcas premium que venden casi toda su producción por Instagram, emprendimientos que atienden exclusivamente con cita previa en departamentos de Recoleta y comercios que utilizan el local únicamente como showroom o punto de experiencia para el cliente.
El caso de Puerto Madero resume las dificultades de algunos corredores premium.
Puebla administra un local de 120 metros cuadrados ubicado sobre Juana Manso y Rosario Vera Peñaloza, a una cuadra del Hotel Madero, donde anteriormente funcionó un bar.
El alquiler solicitado es de US$ 9.000 mensuales. Para el especialista, “el valor resulta difícil de absorber para la mayoría de los emprendimientos gastronómicos”.
“El negocio empieza con un costo fijo cercano a los US$ 10.000 entre alquiler y gastos. Después hay que sumar personal, insumos, servicios y mantenimiento. Son muy pocos los proyectos que pueden generar la facturación necesaria para sostener esa estructura”, reconoce.
Por esa razón considera que “sólo empresas muy consolidadas o marcas con estructuras de costos diferentes podrían instalarse allí”.
El caso de Av. Julio A. Roca (Diagonal Sur), a pocas cuadras de Plaza de Mayo, podría ser una oportunidad para las franquicias. Esa zona constituye otra cara del mercado.
Pone como ejemplo un local de 70 metros cuadrados más subsuelo que permanece cerrado desde hace más de tres años, luego del cierre de un comercio de computación. El inmueble se ofrece en alquiler por US$ 3.000 mensuales, un valor abierto a negociación.
Alquileres de entre US$ 1.500 y US$ 9.000 reflejan un mercado que redefine sus reglas. Del centro a Puerto Madero, los valores muestran un mercado cada vez más dispar.
“La estrategia ya no pasa únicamente por encontrar un inquilino dispuesto a pagar ese monto. La inmobiliaria trabaja junto con el propietario para captar franquicias gastronómicas y analiza incluso esquemas donde parte del alquiler esté vinculado al porcentaje de facturación del negocio”, dice.
Y sostiene que “la zona tiene oficinas, turismo y muchísimo movimiento. El problema no es la ubicación sino encontrar una actividad que pueda desarrollarse con una estructura de costos razonable”.
Gastronomía y bienestar lideran la demanda
Mientras algunos rubros reducen superficie o abandonan los locales tradicionales, otros continúan expandiéndose.
La gastronomía, las cafeterías de especialidad, los servicios vinculados con el bienestar, la salud, los servicios personales y determinadas franquicias siguen encabezando la demanda de espacios comerciales.
En sentido contrario, muchos comercios de indumentaria, informática y productos de consumo migraron buena parte de sus ventas al canal digital, reduciendo la necesidad de mantener grandes superficies sobre avenidas de alto costo.
Puebla vaticina que “la ocupación irá recuperándose de manera gradual, aunque el proceso dependerá de que propietarios e inquilinos adapten sus expectativas”.
En las mejores esquinas los valores continúan relativamente firmes, pero en gran parte del mercado ya existe una mayor disposición para negociar alquileres, plazos y condiciones antes que mantener un local vacío durante meses.
A su juicio, Buenos Aires atraviesa una etapa similar a la que ya comenzaron a vivir otras ciudades. Cita como ejemplo a Madrid, donde algunos locales comerciales desocupados empezaron a reconvertirse en viviendas mediante acuerdos con los consorcios.
“No hay que enamorarse de una dirección. Hay que enamorarse del modelo de negocio. Hoy un alquiler sostenible vale mucho más que una esquina prestigiosa que termine poniendo en riesgo la rentabilidad”, aconseja.
Discover more from LatamNoticias
Subscribe to get the latest posts sent to your email.
