El freno de los créditos hipotecarios y el aumento de los costos de construcción modificaron el escenario del mercado. Las propiedades sobrevaluadas comenzaron a perder atractivo, crecieron las contraofertas y volvió la negociación entre compradores y vendedores.
La negociación volvió a ocupar un lugar central en las operaciones inmobiliarias. Las tasaciones ajustadas a valores reales de mercado y la baja de los créditos hipotecarios reconfiguraron las decisiones de compradores y vendedores (Imagen de Inteligencia Artificial)
Después del fuerte impulso que aportaron los créditos hipotecarios durante gran parte del año pasado, el mercado inmobiliario atraviesa una nueva etapa. La menor cantidad de préstamos otorgados por los bancos, el aumento de las tasas y la falta de fondeo suficiente redujeron la demanda financiada y obligaron a muchos propietarios a revisar sus expectativas en la Ciudad de Buenos Aires.
El resultado fue un cambio de escenario. Las propiedades que habían incorporado aumentos especulativos de entre 10% y 12% comenzaron a negociar rebajas reales para cerrar operaciones, mientras que los compradores recuperaron margen para presentar contraofertas.
En paralelo, el mercado continúa activo, aunque con un perfil diferente. Las inmobiliarias aseguran que existen más consultas, más reservas y operaciones encadenadas que todavía no aparecen reflejadas en las estadísticas oficiales debido a los tiempos que demanda cada escritura.
Vuelven las negociaciones
Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, explicó que la presión sobre la rentabilidad no responde tanto a una caída de la actividad, sino al incremento de los costos de construcción medidos en dólares.
“El mercado de compraventa de la Ciudad de Buenos Aires mantiene un piso cercano a las 5600 escrituras mensuales. Sin embargo, el fuerte aumento del costo de construir hizo que el valor de venta no lograra absorber esa suba y eso redujo la utilidad de muchos desarrolladores”, señaló.
Según Walger, ese escenario favorece principalmente a las empresas de mayor escala, que cuentan con estructuras propias y mayor capacidad financiera para sostener proyectos durante más tiempo.
Los desarrolladores más pequeños, en cambio, dependen en mayor medida de las ventas en etapa de pozo para obtener liquidez, una condición que hoy resulta más difícil de alcanzar.
El efecto del boom hipotecario
Durante el momento de mayor crecimiento de los créditos hipotecarios, numerosos propietarios elevaron los precios de publicación por encima de los valores reales del mercado.
Walger sostuvo que ese comportamiento respondió a un fuerte descalce entre la demanda y la oferta disponible. Explicó: “Muchos propietarios incorporaron un margen adicional porque entendían que los compradores con créditos preaprobados necesitaban cerrar rápidamente la operación antes de que venciera la aprobación bancaria o perdieran capacidad de compra”.
Sin embargo, esa estrategia comenzó a perder efectividad cuando disminuyó el ritmo de otorgamiento de préstamos.
Los valores de publicación comenzaron a ajustarse tras el freno del crédito hipotecario, lo que abrió un nuevo margen de negociación y oportunidades para compradores con liquidez (Foto: Pixabay)
El incremento de las tasas (hoy promedian el 9%), el endurecimiento de los requisitos bancarios y la menor disponibilidad de fondos redujeron la cantidad de operaciones financiadas y devolvieron protagonismo a los compradores con dólares propios.
Qué propiedades muestran las mayores correcciones
Vanesa Ibarra, de Salguero Propiedades, coincidió en que la baja del crédito obligó al mercado a sincerar los valores.
“Las propiedades que habían salido con precios demasiado altos comenzaron a acumular meses de publicación sin recibir ofertas concretas. Eso llevó a muchos propietarios a corregir sus expectativas y generó oportunidades para compradores con ahorros propios e inversores”, explicó.
La corredora señaló que las mayores rebajas aparecen principalmente en:
• Propiedades provenientes de sucesiones.
• Inmuebles que requieren refacciones.
• Departamentos con varios meses publicados.
• Viviendas cuyos propietarios necesitan liquidez inmediata.
En cambio, las unidades correctamente tasadas, bien ubicadas y con expensas razonables mantienen una demanda sostenida. Ibarra resumió: “Una propiedad no vale lo que el propietario necesita ni lo que espera recibir. Vale lo que el mercado está dispuesto y puede pagar”.
Cuánto cuestan hoy las propiedades usadas en CABA
Según el último relevamiento de Reporte Inmobiliario, los valores medios de publicación de los departamentos se ubican en:
• Monoambiente: US$70.000.
• Dos ambientes: US$80.000.
• Tres ambientes: US$113.625.
• Cuatro ambientes: US$149.900.
No obstante, esos valores representan precios de oferta. En muchas operaciones, los compradores logran negociar descuentos que, según operadores del mercado, llegan hasta 12% cuando el inmueble permanece mucho tiempo publicado o el vendedor necesita concretar rápidamente la venta.
El crédito todavía mueve operaciones
Aunque el ritmo de los préstamos perdió fuerza, el financiamiento continúa siendo uno de los motores del mercado.
Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, explicó que actualmente los créditos hipotecarios participan en alrededor del 12% al 13% de las compraventas, lejos del pico cercano al 25% registrado el año pasado.
El especialista recordó que en los mejores momentos del mercado argentino, tanto durante la década de 1990 como entre 2017 y 2018, aproximadamente la mitad de las operaciones se realizaban mediante préstamos hipotecarios.
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Una recuperación que todavía no muestran las estadísticas
Desde las inmobiliarias aseguran que la actividad comenzó a recuperarse, aunque los números oficiales todavía no reflejan ese movimiento. Walger explicó que cada crédito genera una cadena de operaciones posteriores. El propietario que vende suele comprar otra vivienda y esa compra produce nuevas transacciones dentro del mercado.
Departamentos con balcones, entre los más solicitados para comprar en CABA (Foto: TN)
Sin embargo, entre la reserva, la tasación bancaria, el estudio de títulos, la aprobación definitiva del crédito y la escritura, suelen transcurrir entre 90 y 120 días.
Ese proceso demora el impacto sobre las estadísticas del Colegio de Escribanos. Ibarra también observa ese fenómeno desde las operaciones cotidianas. Añadió: “Hoy vemos más consultas, más reservas y muchas operaciones en marcha. Ese movimiento ya existe, pero todavía no aparece plenamente en los registros oficiales porque muchas escrituras siguen en proceso”.
La especialista agregó que los bancos avanzaron con la digitalización, aunque todavía existen instancias administrativas que prolongan los tiempos entre la aprobación del crédito y la firma definitiva.
A medida que esos procesos ganen velocidad y las operaciones actualmente en curso lleguen a escritura, el crecimiento comenzará a reflejarse con mayor claridad en las estadísticas del sector.
“Creo que la reactivación ya empezó a sentirse en las inmobiliarias. Cuando las operaciones que hoy están en marcha lleguen a concretarse y los procesos bancarios continúen mejorando, ese movimiento también aparecerá en los números oficiales”, concluyó Ibarra.
