Las modificaciones a las ordenanzas Fiscal, Tributaria y Tarifaria del ejercicio 2026 debieran abrir una discusión política que excede los artículos que el Ejecutivo pretende modificar. En el centro aparece el tratamiento de los desarrollos inmobiliarios y de los parques industriales privados, la valorización del suelo y una nueva figura: el “visado condicional”.
Las reformas que acompañan los proyectos urbanísticos que avanzan sobre grandes extensiones de tierra parecen dibujar un nuevo Moreno: mini ciudades, barrios cerrados, emprendimientos industriales y una convivencia particular entre zonas de alta valorización y sectores atravesados por enormes necesidades sociales.
El discurso oficial puede presentar estas modificaciones como herramientas para promover inversiones y facilitar el desarrollo. Pero la lectura política de los expedientes permite formular otra pregunta: ¿hacia dónde se corre la frazada tributaria?
El paquete enviado por Economía y aprobado por el HCD la semana pasada, modifica distintos artículos de las ordenanzas Fiscal, Tributaria y Tarifaria. La presentación, sin embargo, enumera cambios normativos sin desarrollar fundamentos políticos o económicos que permitan comprender con claridad el sentido de cada modificación.
Uno de los puntos relevantes aparece en la Ordenanza Fiscal, que establece quiénes, cómo y bajo qué condiciones pagan las tasas municipales.
Allí se otorgan facultades al Ejecutivo para eximir de tasas a determinadas escuelas privadas sin subvención, siempre que cumplan condiciones vinculadas con los aranceles, y también a instituciones que mantengan convenios de reciprocidad. El planteo que surge del debate no apunta tanto a la delegación de facultades en sí misma, sino a la amplitud y precisión de ellas, considerando que las condiciones de reciprocidad aparecen formuladas de manera poco determinada.
El “visado condicional”
Pero el punto que concentra mayor interés político, eje que abriría un debate profundo y serio, está relacionado con los derechos de construcción y visados.
La reforma incorpora lo que se denomina “visado condicional” para emprendimientos cuyas obras se encuentran en trámite de aprobación. La herramienta permitiría avanzar en el cobro de derechos antes de la regularización definitiva.
La discusión de fondo aparece entonces ligada a los grandes desarrollos que pueden encontrarse con obstáculos vinculados a zonificación, alturas, usos del suelo, aptitud hídrica y ambiental de resorte exclusivo de la provincia, u otras cuestiones normativas.
La pregunta bien intencionada es si esta figura funciona como un mecanismo administrativo para ordenar expedientes o si, en la práctica, facilita el avance y comercialización de emprendimientos que todavía no cuentan con todas sus condiciones de aprobación regularizadas.
En un Moreno donde los desarrollos inmobiliarios e industriales modifican el paisaje de grandes corredores —la Ruta 25 ofrece una postal concreta de esa transformación—, la incorporación de esta herramienta no resulta menor.
Menos por valorización inmobiliaria
Otro de los cambios aparece en la contribución por valorización inmobiliaria, mecanismo que busca captar parte del incremento del valor del suelo producido por la incorporación de suelos a área urbana, por rezonificación, u obras y servicios públicos no sujetos a contribución de mejoras.
La modificación agrega elementos para el cálculo de la valorización que realiza el IDUAR y establece una reducción de la tasa al 10%, frente al 20% que figuraba anteriormente.
El propio esquema merece un análisis específico sobre la metodología utilizada para determinar la valorización, pero el dato político central es que la tasa aparece reducida a la mitad en la nueva formulación.
Al mismo tiempo, se propone que lo recaudado constituya un recurso afectado a un Fondo de Financiamiento de Mejora del Hábitat.
El Municipio también vende
Las reformas incorporan además conceptos dentro de las denominadas tasas por servicios técnicos. Allí aparecen actividades que exceden los tradicionales controles, mediciones o fumigaciones, incluyendo la venta de material asfáltico, arbustos y plantas producidos por el Municipio, productos de talleres y otros bienes.
También se establece una tasa para la cesión de espacios municipales, como el Teatro Marechal, para producciones privadas.
La lógica es clara: si el Estado municipal genera determinados bienes, servicios o espacios que pueden ser utilizados comercialmente, establece mecanismos para cobrar por ellos.
En paralelo, la Tributaria y Tarifaria incorpora bonificaciones en aranceles de servicios del IMDEL y permisos sobre espacios públicos destinados a pequeños emprendedores.
¿Quién recibe el beneficio?
En el paquete no aparece una discusión sobre cuánto paga un vecino por la Tasa de Servicios Generales, la de mayor incidencia entre los residentes de Moreno.
El acertijo es dilucidar quiénes se benefician de la baja de la carga tributaria que recae sobre el beneficio extraordinario de una decisión del Municipio que pueda revalorizar grandes fracciones de suelo o por la habilitación del pago anticipado de tasas sujeto a la aprobación definitiva de los usos, permisos de obra, subdivisiones, etc. , de modo de facilitar la comercialización de los emprendimientos antes de su regularización y factibilidad de poder extenderse el título de propiedad por la compra, y qué modelo de desarrollo urbano y productivo pretende acompañar el Municipio.
Según el análisis del expediente, no se observan incrementos que puedan alarmar a los vecinos, hablamos de mayor presión tributaria municipal, pero sí aparecen modificaciones que pueden beneficiar a grandes propietarios de suelos que se conviertan en urbanizaciones o parques industriales a partir del visado condicional y de la reducción de la contribución sobre la valorización inmobiliaria.
La discusión cobra mayor dimensión en un distrito que impulsa nuevos proyectos urbanísticos e industriales sin planificación ni sentido estratégico participativo mientras atraviesa, al mismo tiempo, fuertes desigualdades territoriales.
La frase de que “la frazada es corta” adquiere así otra lectura: mientras una parte de Moreno necesita respuestas estatales básicas, otra parte del territorio se valoriza a partir de rezonificaciones, desarrollos inmobiliarios e inversiones.
El discurso puede presentar las reformas como una respuesta frente a las dificultades que genera el contexto económico nacional. La otra lectura sostiene que se trata de facilitar la apropiación privada de rentas producidas, al menos parcialmente, por decisiones administrativas e inversiones del propio Estado municipal, gestión que por su naturaleza dinámica, descree de la planificación o el estudio, apela al mágico espontaneísmo que en realidad puede disfrazar un axioma comprobado: lo que deja de hacer el Estado es patrimonio del mercado que nunca deja de avanzar.
El hipotético debate recién comienza. En el recinto del Concejo Deliberante, frente a la urgencia con la que llegaron las modificaciones, alguien preguntó ¿por qué ahora?
Nadie recogió el guante.
Pero el “visado condicional” introduce una pista política: ¿hay emprendimientos en marcha que necesitan destrabar su situación y un Municipio que está modificando las reglas para acompañarlos?
